千葉県木更津市請西東２丁目１１番１４(木更津駅・祇園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
34,100円
2016年01月01日に行った千葉県木更津市請西東２丁目１１番１４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を34,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県木更津市請西東２丁目１１番１４ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 34,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 木更津、2,800m |
| 地積 | 215㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
印東伸泰氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 印東伸泰 |
|---|---|
| 価格 | 34,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 一般住宅が建ち並び、閑静な住宅街が形成されており、地価は上昇傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅を中心とする住宅地域であり、格別な地域要因の変動はなく、当面は現況のまま推移していくものと予測される。地価水準は市内の人口増に伴い上昇傾向で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は概ね木更津市及び君津市内のJR内房線各駅を最寄とする区画整然とした住宅地域。需要者は同一需給圏内に居住する第一次取得者が大半であるが、君津市、富津市等からの転入も見られる。需要の中心となる価格帯は土地が約200㎡で600∼800万円程度である。 |
| 一般的要因 | 市内人口は依然として増加基調にあり、新規区画整理地を中心に需要は堅調であり、その影響は周辺の住宅地にも波及している。 |
神作芳宏氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 神作芳宏 |
|---|---|
| 価格 | 33,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 請西南等の人気の高い新興住宅地の上昇は一段落し、その影響を受けた当該区域もやや上昇圧力がにぶるものの潜在的な需要は健在である。 |
| 地域要因の将来予測 | 区画整然とした環境条件の良好な住宅地域である。最近の新興住宅分譲地の需給逼迫の影響を受け相対的に地価は上昇傾向にある。空地が徐々に建築される傾向にあり、かかる傾向で推移するものと思われる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR内房線沿線の木更津・君津各市の圏域で中規模一般住宅の建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内の勤労者・事業者で第一次取得者が大半を占め、一部圏外からの転入者も占める。木更津駅からは離れるが、住環境良好な住宅地であり周辺の新興の住宅地の需給関係の逼迫の影響を受け、地価は上昇傾向で推移している。市場の中心価格帯は新築戸建住宅で2，500万円前後、土地は700∼900万円程度である。 |
| 一般的要因 | 金田西特定土地区画整理事業、東地区のアミューズメント施設、矢那地区の大規模分譲・病院建築等不動産取引を活発化する要因が顕在化しつつある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度370617 北緯 139度9473716 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
木更津駅(地価相場 40,450円/㎡)祇園駅(地価相場 35,750円/㎡)上総清川駅(地価相場 42,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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