千葉県木更津市太田１丁目１４番５(祇園駅・木更津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


40,800円

2016年01月01日に行った千葉県木更津市太田１丁目１４番５(千葉県木更津市太田１−１４−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を40,800円/㎡としました。

千葉県木更津市太田１丁目１４番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県木更津市太田１丁目１４番５
住居表示太田１−１４−５
価格40,800円/㎡
交通施設、距離木更津、1,900m
地積231㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小林隆司氏による調査レポート

不動産鑑定士小林隆司
価格40,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変化はないが、区画整然とした住宅地域であることから、住宅地としての需要は堅調で、地価動向は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測戸建住宅を中心に一部アパート等も見られる地域で、住宅地域として熟成しており今後も現状を維持すると予測する。住宅地として底堅い需要があることから、今後も地価は上昇傾向で推移していくと予測する。
市場の特性同一需給圏は木更津市内のうちJR内房線木更津駅圏域を中心とする住宅地域。需要者の中心は市内在住の一次取得者で、一部には他市及び県外からの転入者も見られる。区画整然とした住宅地域で立地及び環境面で底堅い需要がある一方、供給物件が比較的少ないことから需給関係は需給逼迫傾向にある。土地は230㎡程度で950万円前後、新築の戸建物件は2，500万円∼2，800万円程度が需要の中心である。
一般的要因新興住宅地を中心とした需要は旺盛な状況が続いていて、県内他市及び県外からの転入により依然として人口が増加している。

伊藤正行氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤正行
価格40,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因比較的熟成度の高い住宅地で、需要層も広く、地価は上昇基調にある。しかし、地域の宅地供給は限定的で、需要は周辺地域へ及んでいる。
地域要因の将来予測中規模住宅の多い区画整然とした既存住宅地域で、生活利便性・整備水準の優る地域であるが、宅地供給は限定的で、地価は上昇基調と予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR内房線沿線の木更津駅、君津駅を利用する比較的住環境良好な区画整然とした住宅地域等と判定した。需要者は同一需給圏内に居住する中堅のファミリー層が第一次取得者の中心で、高齢層の周辺市等からの流入もみられる。利便性・住環境等から、需要は底堅く、地価は上昇基調にある。市場における需要の中心となっている新築戸建住宅の価格帯は2，500万円前後と考えられる。
一般的要因市の人口は微増傾向である。市内の土地価格は住宅地、商業地ともに上昇基調にある。大型商業施設の新設・拡充等により人口流入も期待される。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3828818
北緯 139度9406418

参考：該当物件周辺マップ

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千葉県木更津市中央２丁目１５１５番１ほか１筆千葉県木更津市菅生８１２番５内千葉県木更津市矢那字原田３番２千葉県木更津市太田字岩下２８３番２千葉県木更津市永井作字関ノ下４８１千葉県木更津市木更津２丁目７８７番６千葉県木更津市太田字和田下１７１番の２千葉県木更津市請西字五反目４１３番３外千葉県木更津市長須賀字中央３５８番千葉県木更津市木更津２丁目９番１３外千葉県木更津市東中央３丁目３番２千葉県木更津市請西字下川４８６番１外

参考：近隣駅の地価相場

祇園駅(地価相場 35,750円/㎡)木更津駅(地価相場 40,450円/㎡)上総清川駅(地価相場 42,500円/㎡)巌根駅(地価相場 32,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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