千葉県木更津市岩根４丁目１２番９２(巌根駅・祇園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


32,900円

2017年01月01日に行った千葉県木更津市岩根４丁目１２番９２(千葉県木更津市岩根４−５−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を32,900円/㎡としました。

千葉県木更津市岩根４丁目１２番９２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県木更津市岩根４丁目１２番９２
住居表示岩根４−５−２
価格32,900円/㎡
交通施設、距離巌根、460m
地積171㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊藤正行氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤正行
価格32,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に大きな変化はないが、駅に近い住宅地であり、需要も根強く、地価は微増傾向である。
地域要因の将来予測駅接近の優る比較的熟成した区画整然とした戸建住宅地域で、宅地供給は稀であるが、潜在的な需要から、地価は安定的に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、木更津市、袖ケ浦市を通るJR内房線沿線の住宅地域と判定した。主たる需要者は、木更津市に居住する中堅のファミリー層であるが、同一需給圏外からの転入者の少ない地域である。当該地域は旧来の住宅地域であり、土地の供給はある程度限られ取引は少ないが、周辺住宅地との牽連性から、需要は根強く地価は微増傾向である。更地、戸建分譲取引は少ないが、中古戸建住宅で総額1，500万円前後と推察する。
一般的要因アクアライン効果、大型商業施設等の新設・拡充等は、対岸からの住宅需要・隣接市等からの転入を促し、人口増加・経済活性化をもたらしている。

青沼貴仁氏による調査レポート

不動産鑑定士青沼貴仁
価格32,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因当該地域は市が昭和40年代に開発分譲した地域であり、地域要因に特段の変化は見られないが、地価はやや上昇傾向にある。
地域要因の将来予測駅徒歩圏内の木更津市が昭和40年代に開発した区画整然とした熟成された住宅地域で、当面現状のまま推移するものと予測される。駅徒歩圏内の住宅地域であるため需要はあり、地価は安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏内は、木更津市内のJR巖根駅及び木更津駅徒歩圏内の住宅地域である。地縁的選好性の強い地域で、需要者の中心は市内在住者が中心であり、市外からの転入者は少ない。駅徒歩圏内の区画整然とした住宅地域ため一定の需要があり、土地価格は比較的安定的に推移している。土地は170㎡で550万円超、新築戸建住宅の件数は少ないが、2，000万円台前半が取引の中心である。
一般的要因県外及び市外からの転入者により木更津市の人口は増加傾向にある。整備水準の高い住宅地の取引は活発で、地価は上昇傾向にて推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4142882
北緯 139度9293796

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

巌根駅(地価相場 32,900円/㎡)祇園駅(地価相場 35,750円/㎡)袖ケ浦駅(地価相場 36,900円/㎡)木更津駅(地価相場 40,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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