千葉県木更津市岩根３丁目２１８６番２１(巌根駅・祇園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


38,000円

2016年01月01日に行った千葉県木更津市岩根３丁目２１８６番２１(千葉県木更津市岩根３−１０−２８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,000円/㎡としました。

千葉県木更津市岩根３丁目２１８６番２１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県木更津市岩根３丁目２１８６番２１
住居表示岩根３−１０−２８
価格38,000円/㎡
交通施設、距離巌根、190m
地積166㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模小売店舗等が建ち並ぶ駅に近い商業地域
前面道路の状況南東17.0m県道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

長谷川昇氏による調査レポート

不動産鑑定士長谷川昇
価格38,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺住民を主な顧客とした巌根地区の近隣型商業地域であるが、JR内房線「巌根」駅徒歩圏内にあるもののり、店舗等が張り付きにくい地域である。
地域要因の将来予測巌根駅至近の近隣型商業地域であるが、格別な地域要因の変動はなく、当面現状のまま推移すると予測する。しかし背後の住宅地の地価が強含みであり、このため価格牽連性のある当地域の地価も強含みと予測する。
市場の特性同一需給圏は主に木更津市内のJR内房線の各駅を駅勢圏とする低層店舗、事務所、店舗併用住宅等が見られる近隣型商業地域である。需要者の中心は地元の個人事業者・中小企業であるが、商業地としての需要は弱く、地価は背後の住宅地域の価格水準に接近している。需要者の資本・業種により求める画地規模が異なるため、総額としての中心価格帯の把握は困難であるが、土地単価は㎡当たり3万円台後半∼4万円台が取引の中心となっている。
一般的要因木更津市の人口は約13万1千人だが、アクアライン効果等により人口は微増傾向であり、木更津市のうちJR内房線沿線の宅地需要は安定している。

小林隆司氏による調査レポート

不動産鑑定士小林隆司
価格38,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変化はないが、立地条件から商業地としての潜在的需要を有するため、地価動向は若干ではあるが上昇傾向にある。
地域要因の将来予測物販・飲食関係等の店舗が建ち並ぶ駅前通り沿いの商業地域として概ね熟成しており、今後も現状を維持すると予測する。駅に近い立地条件から潜在的需要があるため、今後も地価は概ね安定的に推移していくと予測する。
市場の特性同一需給圏は木更津市内のJR内房線沿線を中心とする商業地域。需要者は自己使用目的の個人事業者を中心に、投資目的の不動産業者や個人投資家も一部含まれる。巌根駅圏の商業用不動産の需要は幹線道路沿い等に移行しつつあるが、当該地域は駅に近い商業地域であることから潜在的な需要が認められ、需給関係は比較的安定している。土地は170㎡程度で650万円強であるが、建物の仕様・規模が多様で複合不動産の取引の中心となる価格帯は見いだせない。
一般的要因住宅需要に伴う人口増加による地域経済活性化の影響は市内商業地域についても波及しつつある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4141494
北緯 139度931371

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

千葉県木更津市高柳字西ケ谷２０７７番２千葉県木更津市岩根３丁目４５５５番１８千葉県木更津市高柳３丁目２８３０番千葉県木更津市久津間字日の出２２２番１千葉県木更津市高砂３丁目４７２３番２千葉県木更津市牛袋字上山３２７番７千葉県木更津市請西字北本郷６６７番１０千葉県木更津市清見台２丁目５番１３千葉県木更津市江川字仲野町３８６番１千葉県木更津市高柳１丁目４６０番２外

参考：近隣駅の地価相場

巌根駅(地価相場 32,900円/㎡)祇園駅(地価相場 35,750円/㎡)袖ケ浦駅(地価相場 36,900円/㎡)木更津駅(地価相場 40,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード