千葉県木更津市ほたる野４丁目１７番７(上総清川駅・祇園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


54,100円

2017年01月01日に行った千葉県木更津市ほたる野４丁目１７番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を54,100円/㎡としました。

千葉県木更津市ほたる野４丁目１７番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県木更津市ほたる野４丁目１７番７
住居表示 
価格54,100円/㎡
交通施設、距離木更津、4,200m
地積185㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅の多い区画整然とした新興住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

黒田安仁氏による調査レポート

不動産鑑定士黒田安仁
価格54,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因人気の新興区画整理地で、地価は強含みで推移している。新規供給は減少傾向にあるが、中古建物付きの売買も増えてきた。
地域要因の将来予測当地域は区画整然とした閑静な新興住宅地域であり、空地も散見されるが、今後さらに住宅が建設され熟成していくと予測する。地価水準は上昇傾向で推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は木更津市、君津市のJR内房線各駅を最寄り駅とする一般住宅地域である。需要者の中心は買換えを目的とする金銭的に余裕のある地元居住者であるが、アクアライン効果もあり同一需給圏外からの転入者も見られる。新規分譲の供給は少なくなり、強気の値付けが目立つが、中古住宅付きの取引も増えている。需要の中心は土地が1000万円程度、新築の戸建物件は3，500∼4，000万円程度であると判断される。
一般的要因アクアライン効果による県外需要に加え、県内他市からの転入需要もあり、人口、世帯数とも増加傾向。依然として需給動向は強含んでいる。

鈴木聡氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木聡
価格54,000円/㎡
個別的要因個別的要因についての特段の変動は認められない。
地域要因居住環境が良好であることから、人気の住宅地域であり、さらに、東京湾対岸からの需要も存在し、引続き不動産市場は堅調で地価は上昇傾向である。
地域要因の将来予測閑静な新興住宅地域であるものの、周辺商業施設の充実により生活利便性も確保している。したがって、今後も地価水準は概ね上昇傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、概ねJR内房線「木更津」駅、「君津」駅等を駅勢圏としつつ、木更津市、君津市内等に位置する住宅地域の範囲と判定した。なお、東京湾アクアラインと高速バス路線の充実等を背景に、東京湾対岸の東京都、神奈川県等からの転入者も見られる。したがって、本標準地の所在地域は、上記同一需給圏を主としつつも、より広域的需要が背景に存在しており、地価は依然上昇傾向である。需要の中心は土地が約185㎡で1，000万円程度と見られる。
一般的要因商業施設の充実、人口増加傾向の継続、東京湾アクアライン等の相乗効果を背景とすることにより、住宅地に関する地価は底堅く推移している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3760828
北緯 139度966276

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

上総清川駅(地価相場 42,500円/㎡)祇園駅(地価相場 35,750円/㎡)東清川駅(地価相場 34,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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