千葉県木更津市潮見２丁目１０番２外(木更津駅・祇園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


28,800円

2016年01月01日に行った千葉県木更津市潮見２丁目１０番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を28,800円/㎡としました。

千葉県木更津市潮見２丁目１０番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県木更津市潮見２丁目１０番２外
住居表示 
価格28,800円/㎡
交通施設、距離木更津、2,000m
地積4,922㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況事務所、営業所兼倉庫
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況公的機関事務所、営業所、倉庫等が混在する地域
前面道路の状況南16.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

林崇布氏による調査レポート

不動産鑑定士林崇布
価格28,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因物流関連倉庫を主とした工業地域であり、全体的に取引は少ないものの、潜在需要は見られ、僅かながら地価は上向いている。
地域要因の将来予測当近隣地域は、物流倉庫を中心に公共施設も混在する工業地域で市役所の移転も見られたが、築地地区の大型ショッピングセンターオープンにより需要増も期待され、地価は上向くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、市原市から富津市にかけてJR内房線各駅を駅勢圏とする工業地域である。需要者は中小規模工場を経営する地元企業及び物流倉庫等を目的とする法人が中心である。工場の追加投資ないし新規進出等アベノミクス効果は未だ見受けられないものの需要は回復傾向を示しており、市場は安定的に推移している。圏域南部の工業地取引自体が少ないため、取引される規模、価格帯はまちまちで需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。
一般的要因京葉工業地帯のある内房湾岸地域は徐々に景気回復傾向にあり、その背後地域を含め需要の増加が見られることから、地価は上昇傾向にある。

神作芳宏氏による調査レポート

不動産鑑定士神作芳宏
価格28,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因イオンモール木更津の開設により流通業に影響が出始めた様であるが設定区域には目立った動きはない。顕在化にはもう少し時間がかかる様である。
地域要因の将来予測当該地域は、既成工業地域として熟成しており、今後とも同様な環境を維持するものと予測する。地価は現状維持かやや上含みで推移している。
市場の特性同一需給圏は木更津・君津・市原・袖ヶ浦各市の工業地を背後に抱えた準工業地域で、需要者はディーラー・物流業者・食品等多業種であり地元密着型の事業者が中心である。当該地域は最近製造・非製造業ともやや回復基調であるが、新規投資意欲の全般的な回復には至っていない。又、築地に開業したイオンモール木更津の影響が景気回復に弾みをつけ地価動向に影響する事が期待される。土地価格の中心帯は取引件数が少なく個別的且つ潜在的である為見出し難い。
一般的要因金田西特定土地区画整理事業、東地区のアミューズメント施設、矢那地区の大規模分譲・病院建築等不動産取引を活発化する要因が顕在化しつつある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3678756
北緯 139度9168412

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

木更津駅(地価相場 40,450円/㎡)祇園駅(地価相場 35,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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