千葉県木更津市太田３丁目６番３(木更津駅・祇園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


46,900円

2016年01月01日に行った千葉県木更津市太田３丁目６番３(千葉県木更津市太田３−６−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を46,900円/㎡としました。

千葉県木更津市太田３丁目６番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県木更津市太田３丁目６番３
住居表示太田３−６−２
価格46,900円/㎡
交通施設、距離木更津、1,300m
地積225㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

齋藤秀行氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤秀行
価格47,000円/㎡
個別的要因北側道路で日照等が劣り選好性は低い。
地域要因郊外土地区画整理地区の地価上昇を受け需要も堅調なことから地価は引き続き上昇傾向。
地域要因の将来予測土地区画整理済みの街区の整然とした住宅地域で近隣公園も存し住環境は良好。需要は旺盛だが供給が少なく、地価は引き続き上昇基調。
市場の特性同一需給圏はJR内房線の木更津駅・君津駅圏の住宅地域。需要者は木更津市居住者が約40％、県内は約50％で個人が60％を占める。取引件数は増加で推移しており、郊外の土地区画整理地区の供給が盛んで駅徒歩圏外の需要増に伴い当地域も需要は堅調で地価は依然上昇傾向である。土地は230㎡で1，100万円、新築の戸建物件は2，600万円程度が需要の中心である。
一般的要因アクアライン利用による東京・神奈川からの県外人口の増加、大型C．S．による集客力の向上等土地需要の堅調により地価は引き続き上昇傾向。

鈴木聡氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木聡
価格46,800円/㎡
個別的要因個別的要因について特段の変動は認められない。
地域要因成熟した住宅地域であり、木更津駅接近性も概ね徒歩可能圏ということで比較的優れており、利便性を確保している。従って、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測成熟した区画整然たる既成住宅地域であり、今後も現在の環境を維持すると予測される。地価水準は、底堅く、緩やかな上昇基調の継続が見込まれる。
市場の特性同一需給圏は、JR内房線「木更津」駅、「君津」駅等を駅勢圏とし、主に木更津市、君津市内の住宅地域の範囲に位置すると判定した。木更津市内の30代∼40代前半の一次取得者が中心需要者と考えられ、周辺市からの転入者も見られる。良好で成熟した居住環境を有することから、依然として需要は堅調で、地価は上昇傾向である。需要中心価格帯は、土地が約230㎡で1，000万円程度、新築戸建物件は2，600万円∼2，800万円程度と考察される。
一般的要因人口増加傾向の継続、東京湾アクアライン、商業施設充実等の相乗効果を背景として、住宅需要は堅調で、依然として、住宅地価格は上昇傾向である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3774354
北緯 139度9381614

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

木更津駅(地価相場 40,450円/㎡)祇園駅(地価相場 35,750円/㎡)上総清川駅(地価相場 42,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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