千葉県木更津市東中央２丁目３番１２(木更津駅・祇園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


77,500円

2016年01月01日に行った千葉県木更津市東中央２丁目３番１２(千葉県木更津市東中央２−３−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を77,500円/㎡としました。

千葉県木更津市東中央２丁目３番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県木更津市東中央２丁目３番１２
住居表示東中央２−３−２０
価格77,500円/㎡
交通施設、距離木更津、530m
地積352㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況診療所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模店舗事務所、駐車場が混在する商業地域
前面道路の状況南西24.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

植草文雄氏による調査レポート

不動産鑑定士植草文雄
価格77,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅から連絡する街路沿いに位置し、格別な変動要因はないものの、周辺背後住宅地の地価上昇の影響もあり、当地域の商業地需要も増加傾向にある。
市場の特性同一需給圏はJR内房線の各駅周辺地域や主要幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は店舗、事務所用地等の需要者で地元を地盤とする事業者のほか首都圏域の大中企業も含まれる。当地域は駐車場等が混在しやや繁華性が劣るが、市の人口増や周辺市での大型商業施設の立地等の影響から、商業地需要は幾分増加傾向にある。中心価格帯は敷地規模にもよるが、土地は350㎡で2700万前後である。
一般的要因郊外型大型商業施設の立地や県内外からの人口流入を背景に、商業地全体の需要が上向いている。地価も引き続き上昇傾向にある。

印東伸泰氏による調査レポート

不動産鑑定士印東伸泰
価格77,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因店舗、事務所等の混在する地域であり、地域要因の大きな変動は特に認められない。
地域要因の将来予測駅から徒歩圏内にある主要街路沿いの商業地域であり、格別な地域要因の変動はなく、当面は現況のまま推移していくものと予測される。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏の範囲はJR内房線巌根駅、木更津駅及び君津駅を中心とする普通商業地域、近隣商業地域、郊外路線商業地域及び商住混在地域である。想定される需要者は法人、個人事業者、マンション業者等である。市内の人口増による背後住宅地の地価上昇の影響を受け、木更津駅周辺商業地の需要も増加傾向にある。取引目的、取引当事者の属性等により価格は様々である為、需要の中心となる価格帯は見いだしがたい。
一般的要因市内人口は増加を受け背後住宅地の需要が増加する中、商業地市場においても需給関係は改善傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3802822
北緯 139度9315621

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

木更津駅(地価相場 40,450円/㎡)祇園駅(地価相場 35,750円/㎡)上総清川駅(地価相場 42,500円/㎡)巌根駅(地価相場 32,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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