千葉県木更津市中央３丁目１２４６番６４(木更津駅・祇園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
40,700円
2016年01月01日に行った千葉県木更津市中央３丁目１２４６番６４(千葉県木更津市中央３−１５−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を40,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県木更津市中央３丁目１２４６番６４ |
| 住居表示 | 中央３−１５−７ |
| 価格 | 40,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 木更津、1,000m |
| 地積 | 272㎡ |
| 形状 | (1.0:2.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗、マンションが建ち並ぶ海沿いの商業地域 |
| 前面道路の状況 | 西14.0m県道 |
| その他の接面道路 | 背面道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
齋藤秀行氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 齋藤秀行 |
|---|---|
| 価格 | 40,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 繁華性・利用用途・市場の状況等個別的要因に特段の変動要因は見られない。 |
| 地域要因 | 木更津港に面する県道沿いで、災害予想も考慮され、周辺住宅の上昇により地価は同様に上昇と判断するが需要は弱い。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は木更津市・君津市の駅周辺幹線道路沿い等の商業地域である。通行車輛は多いが需要者は地元地縁者・縁故者の個人・法人の事業者とやや限定される。市場は需要・供給とも低調で推移しているため、需要の中心となる価格帯の把握は難しが、270㎡程度で1，200万円、建物付価格は駐車場設置等設備状況もあり総額は見出せない。 |
| 一般的要因 | アクアライン利用による東京・神奈川からの県外人口の増加、大型C．S．による集客力の向上等土地需要の堅調により地価は引き続き上昇傾向。 |
林崇布氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 林崇布 |
|---|---|
| 価格 | 40,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 木更津港に面する県道沿いの近隣型の商業地域であるが、用途性及び繁華性等に特段の変動は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 木更津港に面した県道沿いの地域であり、大幅な変動要因はなく現状で推移するものと予測する。但し、アクアライン効果により車両通行量は増大し潜在的な需要もあり、地価は僅かながら上昇するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、木更津市及び君津市に存する店舗ないし店舗併用住宅からなる既成の商業地域である。需要者は広域的に事業を行う法人及び市内自営業者等が中心である。幹線道路沿いの商業地域であり、近年競合する大型店舗等に市場を奪われ、やや衰退化傾向にある。一部は借地での店舗経営も見られるが、自用目的の店舗需要が潜在的にある程度。取引される規模、価格帯はまちまちで需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。 |
| 一般的要因 | 京葉工業地帯のある内房湾岸地域は徐々に景気回復傾向にあり、その背後地域を含め需要の増加が見られることから、地価は上昇傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度3850453 北緯 139度9182219 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
木更津駅(地価相場 40,450円/㎡)祇園駅(地価相場 35,750円/㎡)巌根駅(地価相場 32,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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