千葉県木更津市高柳字西ノ谷２０７７番２(巌根駅・祇園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


19,200円

2016年01月01日に行った千葉県木更津市高柳字西ノ谷２０７７番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を19,200円/㎡としました。

千葉県木更津市高柳字西ノ谷２０７７番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県木更津市高柳字西ノ谷２０７７番２
住居表示 
価格19,200円/㎡
交通施設、距離巌根、1,800m
地積330㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅や貸家の他分譲地も介在する農地の多い地域
前面道路の状況北5.6m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊藤正行氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤正行
価格19,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因インフラ整備の遅れている市街化調整区域で、農地の中に、宅地分譲等が見られるが、変動要因はなく、地価は横ばいと推察する。
地域要因の将来予測市街化調整区域の各種規制からみて、宅地転用も困難なため、農地の中に住宅等が散在する地域として、当分の間推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、木更津市、君津等の市街化調整区域内の住宅地域等と判定した。主たる需要者は、当該地域の居住者を中心に、周辺に地縁的・血縁的関係等を有する者が殆どを占めるが、自動車よる通勤者を対象とした戸建住宅の分譲地や土地の売買もみられ、地域外からの流入もある。しかし、行政上の制約から宅地供給は困難で、宅地分譲等は僅かである。そのため、価格変動は認められない。需要の中心価格帯は、土地総額で650万円前後と推察する。
一般的要因市の人口は微増傾向である。市内の土地価格は住宅地、商業地ともに上昇基調にある。大型商業施設の新設・拡充等により人口流入も期待される。

神作芳宏氏による調査レポート

不動産鑑定士神作芳宏
価格19,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周囲に農地が広がり従来からの空地が散発的に開発され戸建住宅地となる程度の変化で、周辺に開発棟の予定はなく目立った変動はない。
地域要因の将来予測既存の住宅地の中心部（木更津市市街地・岩根地区）からやや外れ、農家住宅も混在する地域で、建売等の小規模開発が散見される。当面はかかる状況で推移していくものと思料される。
市場の特性同一需給圏は概ねJR内房線沿線で木更津・袖ヶ浦各市の市街化調整区域の圏域と判定される。需要者の中心は圏内の勤労者・事業者で、30∼40才台の第一取得者が大半を占める。一部圏外からの転入者も占める。他の分譲地との競合もあるが、アクアライン・小学校への接近性、総額の関係、画地の規模等で潜在的需要はある。但し、価格は現状維持で推移している。市場の中心価格帯は新築戸建住宅で2，400万円程度、土地は600∼700万円程度である。
一般的要因金田西特定土地区画整理事業、東地区のアミューズメント施設、矢那地区の大規模分譲・病院建築等不動産取引を活発化する要因が顕在化しつつある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4105888
北緯 139度9454861

参考：該当物件周辺マップ

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千葉県木更津市高柳字西ケ谷２０７７番２千葉県木更津市岩根３丁目４５５５番１８千葉県木更津市高柳３丁目２８３０番千葉県木更津市大字太田字和田下１７４番２内千葉県木更津市久津間字日の出２２２番１千葉県木更津市高砂３丁目４７２３番２千葉県木更津市請西字北本郷６６７番１０千葉県木更津市高柳１丁目４６０番２外

参考：近隣駅の地価相場

巌根駅(地価相場 32,900円/㎡)祇園駅(地価相場 35,750円/㎡)袖ケ浦駅(地価相場 36,900円/㎡)上総清川駅(地価相場 42,500円/㎡)木更津駅(地価相場 40,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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