千葉県木更津市東中央３丁目３番２(木更津駅・祇園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


49,000円

2016年01月01日に行った千葉県木更津市東中央３丁目３番２(千葉県木更津市東中央３−３−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を49,000円/㎡としました。

千葉県木更津市東中央３丁目３番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県木更津市東中央３丁目３番２
住居表示東中央３−３−１３
価格49,000円/㎡
交通施設、距離木更津、1,000m
地積457㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の店舗、事務所が建ち並ぶ路線商業地域
前面道路の状況東13.0m県道
その他の接面道路北側道
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

印東伸泰氏による調査レポート

不動産鑑定士印東伸泰
価格49,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因店舗、事務所等の混在する路線商業地域であり、地域要因の大きな変動は特に認められない。
地域要因の将来予測店舗等の建ち並ぶ路線商業地域であり、格別な地域要因の変動はなく、当面は現況のまま推移していくものと予測される。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏の範囲はJR内房線巌根駅、木更津駅及び君津駅を中心とする普通商業地域、近隣商業地域、郊外路線商業地域及び商住混在地域である。想定される需要者は法人、個人事業者、マンション業者等である。市内の人口増による背後住宅地の地価上昇の影響を受け、木更津駅周辺商業地の需要も増加傾向にある。取引目的、取引当事者の属性等により価格は様々である為、需要の中心となる価格帯は見いだしがたい。
一般的要因市内人口は増加を受け背後住宅地の需要が増加する中、商業地市場においても需給関係は改善傾向にある。

鈴木聡氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木聡
価格49,000円/㎡
個別的要因特段の個別的要因についての変動は認められない。
地域要因店舗、事務所等が混在する路線商業地域であり、地域要因の特段の変動は認められない。地域の土地需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域であり、地域要因に関する特別な変化は認められない。現状を将来的にも維持するものと予測される。地価水準は底堅く、今後とも、上昇傾向で推移するものと考察される。
市場の特性同一需給圏は、JR内房線の木更津駅、巌根駅、君津駅等を駅勢圏とする郊外路線商業地域、商住混在地域、普通商業地域、近隣商業地域であり、木更津市、君津市所在と考察される。中心となる需要者は、個人事業主、市内企業、不動産投資部門を持つ法人等と判断した。木更津駅周辺における商業地需要は底堅く、地価も依然として上昇傾向にある。中心需要価格帯は取引目的、属性等が様々で把握困難であるが、土地単価で概ね50，000円／㎡前後と見られる。
一般的要因人口増加傾向の継続、東京湾アクアライン、商業施設充実等の相乗効果を背景として、商業地需要は底堅く、商業地価格は上昇傾向である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3796906
北緯 139度9360644

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

木更津駅(地価相場 40,450円/㎡)祇園駅(地価相場 35,750円/㎡)上総清川駅(地価相場 42,500円/㎡)巌根駅(地価相場 32,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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