千葉県木更津市中央２丁目１４０６番１(木更津駅・祇園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


35,600円

2016年01月01日に行った千葉県木更津市中央２丁目１４０６番１(千葉県木更津市中央２−５−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,600円/㎡としました。

千葉県木更津市中央２丁目１４０６番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県木更津市中央２丁目１４０６番１
住居表示中央２−５−１３
価格35,600円/㎡
交通施設、距離木更津、600m
地積82㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模な店舗が多い既成の商業地域
前面道路の状況北12.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

黒田安仁氏による調査レポート

不動産鑑定士黒田安仁
価格35,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既存の小規模店舗がほとんどで、新規の出店は見られない。背後住宅との価格差もなく、地価は強含んでいる。
地域要因の将来予測地域要因の格別な変動も無く、当面の地価水準は僅かに上昇傾向で推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏はJR内房線の木更津駅を中心とする普通商業地域である。需要者の中心は地元個人事業者や中小企業等である。近年、当地域においては新規の出店は見られず、商業地としての繁華性に欠けるが、背後住宅地との価格差もほとんど無く、割安感、希少性から需給は強含みで推移している。比較的小規模の取引が主であるが、複合不動産の取引が多く、中心的価格帯の把握は困難である。
一般的要因アクアライン効果による圏外需要もあり、人口、世帯数とも増加傾向。大型商業施設のアナウンス効果も地域の活性化に寄与している。

伊藤正行氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤正行
価格35,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外型大型商業施設は県内外の顧客により活況を呈している。しかし、旧来からの商店街である当該地域への影響は小さい。
地域要因の将来予測郊外型大型商業施設の新設は県内外の顧客により活況を呈している。そのため、旧来からの商店街である当該地域への影響も見込まれるが、地価への影響は小さいと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR内房線「木更津駅」等周辺の商業地域を中心に、路線商業地域及び近隣商業地域等と判定した。需要者の中心は、地縁的選好性を有する中小法人事業者、個人事業主等が考えられる。郊外型大型商業施設の活況の影響が見込まれたが、旧来からの商店街である当該地域の性格上、影響は小さい。商業地の取引形態が立地条件、規模等によりバラツキがあるため、市場における需要の中心価格帯の把握は困難である。
一般的要因市の人口は微増傾向である。市内の土地価格は住宅地、商業地ともに上昇基調にある。大型商業施設の新設・拡充等により人口流入も期待される。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度384015
北緯 139度9213716

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

千葉県木更津市新田三丁目１９３６番３２千葉県木更津市木更津字塚田３３７番４千葉県木更津市木更津字五反目２８８番千葉県木更津市上烏田字若宮９０９番千葉県木更津市富士見１丁目３８２番７千葉県木更津市中央３丁目１２４６番６４千葉県木更津市新田１丁目１８５５番１外千葉県木更津市中央１丁目１５３０番３外千葉県木更津市大和１丁目４番１２

参考：近隣駅の地価相場

木更津駅(地価相場 40,450円/㎡)祇園駅(地価相場 35,750円/㎡)巌根駅(地価相場 32,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード