千葉県木更津市東中央１丁目３番１２外(木更津駅・祇園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


122,000円

2016年01月01日に行った千葉県木更津市東中央１丁目３番１２外(千葉県木更津市東中央１−３−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を122,000円/㎡としました。

千葉県木更津市東中央１丁目３番１２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県木更津市東中央１丁目３番１２外
住居表示東中央１−３−８
価格122,000円/㎡
交通施設、距離木更津、200m
地積136㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況駅に近い中層店舗ビルが建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況東14.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小林隆司氏による調査レポート

不動産鑑定士小林隆司
価格122,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変化はないが、立地条件から商業地としての潜在的需要を有するため、地価動向は依然上昇傾向にある。
地域要因の将来予測中小規模の店舗ビル等が建ち並ぶ駅至近の商業地域として熟成しており、今後も現状を維持すると予測する。駅周辺の商業地としての潜在的需要を有するため、今後も地価は上昇傾向で推移していくと予測する。
市場の特性同一需給圏は木更津市及び隣接・周辺市内のうちJR内房線沿線の各駅駅前地区と駅前周辺の商業地域。需要者は自己使用目的の個人事業者を中心に、投資目的の不動産業者や個人投資家も一部含まれる。需要が全般的に郊外の新興地域に移行しているが、当該地域は駅に近い商業地域であるため稀少性に伴う潜在的需要が認められる。土地は135㎡程度で1，700万円前後であるが、建物の仕様・規模が多様で複合不動産の取引の中心となる価格帯は見いだせない。
一般的要因住宅需要に伴う人口増加による地域経済活性化の影響は市内商業地域についても波及しつつある。

黒田安仁氏による調査レポート

不動産鑑定士黒田安仁
価格121,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因アクアバスやアウトレット直通バスの集客力が駅周辺の商業地にも波及している。人口増加も設備投資を後押しし、地価は強含みで推移している。
地域要因の将来予測中層の店舗事務所ビルが建ち並ぶ駅周辺の商業地域であり、郊外型大型店舗の顧客集客力が強く、やや苦戦しているが、当面同程度の利用状況が維持されるものと思料される。地価は上昇傾向で推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏はJR内房線の木更津駅、君津駅を中心とする普通商業地、幹線道路沿いの路線商業地域であり、需要者の中心は地元の企業、個人事業者等である。郊外大型店舗に比較し劣勢の駅周辺商業地であるが、アクアバスやアウトレット直通バスの集客力もあり、商業中心地としての潜在的可能性も感じられる。割安感、希少性もあり需給は強含みで推移しているが、複合不動産の取引が多く、規模も様々であることから中心的価格帯の把握は困難である。
一般的要因アクアライン効果による圏外需要もあり、人口、世帯数とも増加傾向。大型商業施設のアナウンス効果も地域の活性化に寄与している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3814793
北緯 139度9283236

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

木更津駅(地価相場 40,450円/㎡)祇園駅(地価相場 35,750円/㎡)上総清川駅(地価相場 42,500円/㎡)巌根駅(地価相場 32,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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