千葉県木更津市高砂３丁目４７２３番２(巌根駅・祇園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
31,400円
2016年01月01日に行った千葉県木更津市高砂３丁目４７２３番２(千葉県木更津市高砂３−２−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を31,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県木更津市高砂３丁目４７２３番２ |
| 住居表示 | 高砂３−２−１８ |
| 価格 | 31,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 巌根、400m |
| 地積 | 255㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模住宅と貸家が多い駅に近い住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東4.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
伊藤正行氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 伊藤正行 |
|---|---|
| 価格 | 31,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地縁的選好性から取引の少ない地域であるが、市街地の地価上昇は当該地域へも波及し、地価は微増傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅を中心とした地域性の顕著な既存住宅地域で、地域要因に格別な変動はみられないが、中心市街地の地価上昇の影響もあり、地価は微増傾向と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、木更津市、袖ケ浦市を通るJR内房線沿線の住宅地域である。主たる需要者は、木更津市、袖ケ浦市に居住する中堅のファミリー層が第一次取得者の中心であり、同一需給圏外からの転入は少ない。当該地域は木更津市の旧来からの住宅地域であり、土地の供給はある程度限られているが、需給関係は均衡している。需要の中心価格帯は、土地が800万円前後、新築戸建物件が総額2，500万円前後と思料する。 |
| 一般的要因 | 市の人口は微増傾向である。市内の土地価格は住宅地、商業地ともに上昇基調にある。大型商業施設の新設・拡充等により人口流入も期待される。 |
長谷川昇氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 長谷川昇 |
|---|---|
| 価格 | 31,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 発展著しい金田地区の商業地域に比較的近く、巌根駅徒歩圏内であることから、当地域の地価はやや強含み傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 区画・道路配置がやや雑然とした住宅地域であるが、格別な地域要因の変動はなく、当面現状のまま推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は木更津市内で、JR内房線沿線の混在住宅地域である。地縁的選好性が比較的強く、需要者の中心は一次取得者層が多く、木更津駅勢圏での居住を希望したが予算の関係で転入する例も見られる。旧来からの住宅地域であるため供給も多くなく、需給関係は比較的安定している。土地は250㎡程度で8百万円前後∼9百万円程度、新築戸建住宅は23百万円∼26百万円程度を中心に取引が行われている。 |
| 一般的要因 | 木更津市の人口は約13万1千人だが、アクアライン効果等により人口は微増傾向であり、木更津市のうちJR内房線沿線の宅地需要は安定している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度4150825 北緯 139度9358622 |
参考：該当物件周辺マップ
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千葉県木更津市高柳字西ケ谷２０７７番２千葉県木更津市岩根３丁目４５５５番１８千葉県木更津市高柳３丁目２８３０番千葉県木更津市大字太田字和田下１７４番２内千葉県木更津市久津間字日の出２２２番１千葉県木更津市牛袋字上山３２７番７千葉県木更津市請西字北本郷６６７番１０千葉県木更津市高柳１丁目４６０番２外
参考：近隣駅の地価相場
巌根駅(地価相場 32,900円/㎡)祇園駅(地価相場 35,750円/㎡)袖ケ浦駅(地価相場 36,900円/㎡)木更津駅(地価相場 40,450円/㎡)上総清川駅(地価相場 42,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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