地域要因

啓明地区の環状通沿線で、地域要因に変動はないが、中央区へのマンション用地需要、共同住宅用地への需要増により地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自用の店舗、事務所等のほか賃貸物件もみられる地域であるが、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため収益価格は低目に求められ、土地の価格形成に及ぼす影響力は相対的に低いものと考えられる。一方、比準価格は類似幹線沿いの豊富な取引事例を採用のうえ得られており。市場の実態を反映し説得力を有する価格となっている。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地からの検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

投資向け共同住宅用地需要、土地等の供給不足も伴い地下鉄徒歩圏や市電ループ化の影響を含めて地価が上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は自己使用目的のほか共同住宅等、投資物件としての需要も有する地域であるが、土地価格に応じた賃料水準が形成されておらず、また、賃貸住宅が飽和状態のため賃料上昇も余り望めない傾向が続いていること等より収益価格はやや低位に試算されている。よって、取引実態を反映している比準価格を標準に、収益価格を関連づけて、代表標準地からの均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

閑静な住宅地で、最近中層のRC賃貸住宅も建ちつつある地域、宿舎跡の空地もあり、土地利用の進展の可能性が伺える地域となっている。

地域要因の将来予測

伏見小、中学校に近い市電通り西側の閑静な住宅地、周辺では投資向けのRC賃貸住宅等の建築も見られ、公的機関の宿舎跡地もあり、賃貸分譲等マンション化が進むものと思料される。

価格決定の理由

既成住宅地域で自用の住宅のほかアパート、共同住宅等の収益物件も混在しているが、土地価格に見合う賃料水準の形成がなされていないため、収益価格は低目の試算であり、地価形成に対する影響力は相対的に低い。比準価格は取引当事者が目的に対応しての成約価格に基づいており、市場における地価の状況が反映されている。よって、比準価格を採用し、収益価格を参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

特にない。

地域要因の将来予測

国道沿いに店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域で、今後も現状を維持して推移するものと予測する。繁華性はやや劣るが中央区内の住宅地を含む全般的な宅地需要増の影響を受け、需要は堅調に推移している。

価格決定の理由

近隣地域は国道沿いの路線商業地域で自己使用物件と収益物件が混在しており、2試算価格を求めたが土地残余法による収益価格は試算過程において想定値を多く含む点、また比準価格との開差が大きい点を考慮のうえ、市場性を反映して信頼度の優る比準価格を採用し、代表標準地及び前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

同地域のマンション市場は依然活発で、都心の利便性の高い当該地域への投資意欲は高く、土地需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

事務所ビルのほか、地下鉄駅に近いことからマンションの立地も見られる地域で、近年はマンション等の住居系用途の発展が見られる。不動産需要は高く、今後も地価の上昇が続いていくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は状況類似地域内の信頼性のある取引事例により求めたもので、現実の市場性を反映した説得力のある価格であるが、収益価格は競合関係にある他の収益物件や高値取引が見られるマンション用地の影響から、賃料相場が土地価格に見合わない水準にありやや低位に試算された。以上から現実の不動産市場を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内に格別の変動要因はないが、駅徒歩圏内の需要は堅調である。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域で、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。駅徒歩圏の需要は堅調で、地価水準は上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

収益価格は低めに求められたが、これは他の収益物件との競合関係から賃料が押さえられ気味であることによるものと判断される。比準価格は多数の取引事例の中から規範性あるものを中心に求めており、信頼度は高いものと認められる。近隣地域はアパートも見られる地域であるが、両試算価格の信頼性と指定基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないものの、地下鉄駅に近い地域であることから地価水準はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地下鉄駅に近い共同住宅、一般住宅等の見られる住宅地域である。特に変動要因は見られず現状を維持とものと予測する。交通機関から近いこともあり、地価はやや上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は、市場で実際に取引された北区内の地下鉄駅に近い事例を採用したもので実証的な価格である。収益価格は不動産の収益性を示す価格であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず低位に試算された。よって市場の動きを反映した規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地、前年標準地価格からの検討及び市場性をも再吟味して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

対象標準地周辺には特段の変化は見受けられないが、傾斜地地域であるため需要はやや弱い。

地域要因の将来予測

地下鉄駅徒歩圏外で、傾斜地地域にある土地は積雪対応等の費用が嵩み、需要は弱いが、地価は底値感から、横ばい程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地が存する地域は、バス便利用の傾斜地地域である。公法上の規制が1低専であることから容積率が低いため、共同住宅等の賃貸市場が形成されていないため、収益価格の試算は行わなかった。本件においては、規範性の高い複数の取引事例から試算した比準価格を中心に市場動向も分析し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特にない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は地下鉄駅周辺の路線商業地域で、自己使用物件と収益物件が混在しており、2試算価格を求めたが、土地残余法による収益価格は試算過程において想定値を多く含む点を考慮のうえ、市場性を反映して信頼度の優る比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

対象標準地周辺には特段の変化は見受けられない。所得の高い居住者が多い地域であるが、地下鉄駅からやや遠いため需要は相対的に劣後する。

地域要因の将来予測

丘陵地域にある旧来からの名声が高い旭ヶ丘地区であるが、画地規模が大きく、地下鉄駅からやや遠いため、地価は横ばいからやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地が存する地域は、バス便利用の戸建住宅地地域である。公法上の規制が1低専であることから容積率が低く、共同住宅等の賃貸市場が熟成されていないため、収益価格の試算は行わなかった。本件においては、規範性の高い複数の取引事例から試算した比準価格を中心に市場動向も分析し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地下鉄駅への接近性、住環境等は良好でマンションはブランド化し、一定規模の宅地需要は希少性もあって堅調に推移している。

地域要因の将来予測

地下鉄円山公園駅の徒歩圏内にあり、医科大学にも比較的近い住宅地域で、中高層マンション、アパート等が混在している。付近には医療施設も多く、周辺環境、利便性と相まって宅地需要は堅調に推移している。

価格決定の理由

マンションの人気は市内でも有数の地域でブランド化し、宅地需要者の中心は大手マンション分譲業者となるため、取引事例比較法のほか開発法を適用して試算価格を求めた。開発法は建物想定、試算過程等適正と認められるが、試算において想定値を多く含み、また価格特性として需要者にとっては上限値を示す傾向もあること等を考慮のうえ、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

対象標準地周辺には特段の変化は見受けられないが、市電電停に近く、住環境は良好で、需要は増加傾向にある。

地域要因の将来予測

住環境が良好な住宅地域としてほぼ熟成しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。地下鉄駅からやや距離があるが市電利用も可能であり、地価の上昇が続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地が存する地域は、中小規模のアパート等も見られるが、戸建住宅所有の自用目的取引が中心である。対象標準地は、画地規模等から判断して、賃貸住宅を想定した収益還元法はやや信頼性が劣後すると判断したため、相対的信頼性が高い比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

環状通背後の混在住宅地で、市電ループ化の影響もあり、マンション用地を含めた宅地需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

混在型の既成住宅地域として熟成しており、今後とも同様の居住環境を維持するものと予測する。電車通りにも近く、土地需要も堅調な状況が続いており地価は上昇していくと予測する。

価格決定の理由

既成住宅地域でアパート等の収益物件も混在しており、一定の賃貸需要も認められるが、対象標準地周辺は自用の建物が中心であり、収益価格は土地価格に見合った賃料水準が形成されておらずやや低く求められた。よって現実の取引で成約した実証的な価格で市電ループ化の影響も反映している比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

知事公館周辺ではマンションが増え、共同住宅地域としての熟成化が進んでいる。マンション用地は希少性によって高値傾向にあり、地価上昇傾向。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域とその周辺は分譲マンションが主流の地域で、事業採算の観点から収益価格より開発法による価格が適切な価格が得られると判断し収益価格は試算しなかった。比準価格は同一需給圏内における画地規模の大き目の取引により求めており、マンション用地の地価水準を反映している価格である。比準価格と開発法による価格は近似して得られ、各試算価格の妥当性は検証されたものと判断し、前年度価格からの推移も考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

対象標準地周辺には特段の変化は見受けられないが、電車通背後の幅員の広い住宅地域で、市電ループ化の影響もあり需要は堅調である。

地域要因の将来予測

地下鉄駅からはやや遠いが市電には近く、文教的環境が良好な人気のある住宅地域である。近年アパート建築が活況で、アパート用地としても人気が高く、需要も旺盛で、地価の上昇が続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地が存する地域は、一般住宅やマンションが建ち並ぶ地域で、賃貸物件の需要も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。当地域は、自己使用目的での取引が中心であるため、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内に格別の変動要因はないが、都心商業地域としての希少性等もあり、需要が拡大している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は市場性を反映した妥当性を有する価格と判断する。また、収益価格は投資採算性を反映した価格と判断する。対象地は店舗ビル、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域に存しており、自用目的の取引のほか、賃料収入を目的とした不動産投資目的の取引も見られる市場の特性等から収益価格をも考慮すべきであるので、現実の取引市場を反映した比準価格を中心に、収益価格をも勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

オフィス空室率の改善や良好な立地条件から投資マインドも回復基調にあり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は幹線道路沿いに存する規範性の高い事例から求めたもので、市場性を反映した妥当性を有する価格である。また対象地は価格水準が相対的に高く、土地の選好要因に収益性が考慮される地域と考えられるが、収益価格は土地価格に合う賃料水準が形成されておらず、やや低く求められた。よって、本件においては、市場性を反映した比準価格重視し、収益価格をも斟酌し、更には代表標準地との検討を加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

傾斜地の住宅地域であり、選好性が強いものの取引は堅調である。

地域要因の将来予測

地域要因に特別な変動はなく今後も現状のまま推移するものと予測する。傾斜地の戸建住宅地域として熟成しているが、傾斜地は選好性が強い。現状においては取引は堅調で地価は横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地周辺は、傾斜地の住宅地で中規模の戸建住宅が建つ地域であり、アパート等の収益物件はほとんど無く、取引は自用目的が中心となる。また戸建住宅の賃貸もほとんどなく、賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算できなかった。本件においては取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

大通地区の事務所に対する需要は増大しつつあり、地価も上昇傾向に転じている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は市場性を反映した妥当性を有する価格と判断する。また、収益価格は投資採算性を反映した価格と判断する。対象地は中高層事務所ビルが建ち並ぶ大通り沿いの商業地域に存しており、不動産投資目的の取引も多く見られる市場の特性等から、本件においては、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を中心に、想定的要素は含むものの収益性を反映する収益価格をも考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

飲食店舗地域でも、外国人観光客の影響や、ホテル用地を物色する動きも見られ地価は上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

すすきの歓楽街の中心である駅前通を外れた飲食店舗地域で、今後も現状を維持して推移。外国人観光客の増加がすすきの地区の商勢への影響も見受けられ、駅前通地区でも再開発ビルも完成し地価上昇傾向。

価格決定の理由

飲食系テナントが大半を占めるすすきの地区であるが、店舗の出入りも多く、賃料の上昇傾向も認められず、土地価格に見合う賃料の獲得が難しい状況のため収益価格はやや低位に求められている。相対的に件数の少ない取引事例に基づいて試算された比準価格は、すすきの地区の不動産市場の実態を示す客観的な価格といえる。よって、比準価格にウェートを置いた調整をおこない、収益価格を参酌し、前年公示価格からの推移等を踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

特にない。

地域要因の将来予測

国道沿いの多様な土地利用と商業環境は今後も概ね同様と予測する。オフィス系の収益性はやや低調ながら、都心部マンション用地の需要が強まっている背景もあって地価は上昇基調にある。

価格決定の理由

近隣地域は店舗、事務所ビル、賃貸マンション等が建ち並ぶ商業地域で、自己使用物件と収益物件が混在しており、2試算価格を求めたが、収益価格は想定値を多く含むこと、また比準価格と大きな開差を生じた点を考慮し、市場性を反映して信頼度の優る比準価格を採用することとし、代表標準地及び前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中心部に近く利便性が高いことから、高層マンション用地として分譲賃貸共に需要は強く、地価は大きな上昇となっている。

地域要因の将来予測

地域要因に変動はなく今後も現状のまま推移すると予測する。地価水準はホテル街に隣接するものの中心部に近く中島公園、豊平川に隣接し環境条件・接近性も良好でマンション需要が強く上昇が継続するものと予測する。

価格決定の理由

中島公園周辺は高層マンション用地としての取引が多く、主たる需要者は事業採算性を重視して意思決定することを考慮し、高層マンションの建設分譲を想定した開発法を適用した。開発法による価格は試算過程において想定値を多く含むことも考慮し、本件においては不動産市場の実態を反映した比準価格を重視し、開発法による価格を参酌のうえ鑑定評価額を上記のとおりと決定した。比準価格は開発法による価格とほぼ均衡したため妥当性は検証されたと判断する。

地域要因

店舗併用住宅地域として人気が高く、今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は低めに求められたが、これは他の収益物件との競合関係から賃料が押さえられ気味であることを反映しているものと判断される。比準価格は、類似地域内における幹線道路沿いの事例を中心に、信頼性の高い事例を選択して求めたもので、現実の取引市場を反映した妥当な価格と思料される。以上により、両試算価格の特徴を踏まえて調整を行い、代表標準地から求めた価格との検討をも行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

札幌駅前周辺の商業集積化、中心部オフィス街の空室率の改善などから、市場参入意欲も高く、宅地需要も堅調な状況にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は都心部の高度商業地内に所在しており、物件の収益性についても重視される地域である。得られた収益価格は規範性の認められる還元利回り等の数値を適用したもので、比準価格に近い価格が試算された。また比準価格は現実の市場性を反映した説得力を有する価格であることから、比準価格に収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線沿いであるが、商業地域としてよりも、地下鉄駅から若干距離があるもののマンション用地としての需要は強く、地価は上昇傾向が継続している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

商業地の特性から収益性を特に重視すべきであるが、幹線北5条通沿いの地域においては商業地としての需要は弱含みであり周辺の賃料水準、空室率等をみても、元本価格に見合う賃料が収受されていない状態にあり、収益価格は低めに試算された。周辺は自用の店舗、事務所ビル、マンション用地の取引が中心であることから、不動産市場の実勢を反映する比準価格を重視し、前年標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

対象標準地周辺には特段の変化は見受けられないが、円山公園駅周辺のブランド力がある住宅地域で、相対的希少性が高く、需要は増加傾向である。

地域要因の将来予測

円山公園駅周辺は人気が高いが、供給が少なく戸建住宅、賃貸マンション用地とも需要は旺盛で、地価の上昇が続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地が存する地域は、円山公園駅徒歩圏の一般住宅のほか共同住宅も見られる住宅地域で賃貸物件の需要も高いが、自己使用目的での取引が中心であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。比準価格は市場の実態を反映した信頼性のある取引事例を採用して求めた価格であるので、比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。