北海道札幌市中央区南４条西２３丁目１１番３内(すすきの駅・大通駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


175,000円

2017年01月01日に行った北海道札幌市中央区南４条西２３丁目１１番３内(北海道札幌市中央区南４条西２３−２−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を175,000円/㎡としました。

北海道札幌市中央区南４条西２３丁目１１番３内の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番北海道札幌市中央区南４条西２３丁目１１番３内
住居表示南４条西２３−２−２１
価格175,000円/㎡
交通施設、距離円山公園、600m
地積205㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況西10.9m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

齋藤武也氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤武也
価格175,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因対象標準地周辺には特段の変化は見受けられないが、円山公園駅周辺のブランド力がある住宅地域で、相対的希少性が高く、需要は増加傾向である。
地域要因の将来予測円山公園駅周辺は人気が高いが、供給が少なく戸建住宅、賃貸マンション用地とも需要は旺盛で、地価の上昇が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は主として中央区南西部を中心とした居住環境の比較的良好な住宅地域一円。需要者の中心は市内在住の戸建住宅の所有を目的とする個人、アパート・マンションの経営・分譲等を行う法人・投資家等である。地域的な選好性が高い地域で潜在的な需要も高く、宅地供給は少ないが共同住宅用地を中心に需要は強い。需要の中心となる価格帯は土地が3800万円前後、新築の戸建物件は5000∼5500万円程度である。
一般的要因中心部、駅徒歩圏を中心に住宅地需要が強く、地下鉄駅徒歩圏外では価格水準により需要は区々で、傾斜地は総じて需要は弱い傾向にある。

猪子道夫氏による調査レポート

不動産鑑定士猪子道夫
価格175,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因円山公園駅から徒歩圏の住宅街で、地域要因に変動はないが、ブランド化が進み共同住宅及びマンション用地の高値取引の影響より地価が上昇した。
地域要因の将来予測住宅、アパート、マンション等が混在する住宅地域で、今後とも熟成した住環境を維持するものと予測する。選好性の高い円山公園駅周辺であることや共同住宅用地需要等、地価は上昇で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は円山、宮ヶ丘、宮の森、西18丁目界隈等のグレードが高い住宅地域。需要の中心は市内の富裕層、個人投資家、法人、マンション業者、ハウスメーカー等である。環境面で優る既成市街地等が多いため、新規供給は宿舎跡地や中古建物付き物件、相続で供給される程度である。共同住宅用地を中心に需要が認められるがマンション用地需要にはやや陰りが見られる。需要の中心となる価格帯は土地3∼4千万円前後、新築住宅5千万円を超える水準である。
一般的要因新設着工件数は増加、特に貸家の増加か著しい状況で、共同住宅用地への需要が継続して認められ、供給不足も重なり地価の上昇が継続している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 43度0525488
北緯 141度3227103

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

すすきの駅(地価相場 52,700円/㎡)大通駅(地価相場 131,750円/㎡)バスセンター前駅(地価相場 88,500円/㎡)東本願寺前駅(地価相場 43,250円/㎡)中島公園駅(地価相場 119,000円/㎡)西２８丁目駅(地価相場 124,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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