北海道札幌市中央区北４条西４丁目１番７外(西１１丁目駅・桑園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


2,900,000円

2016年01月01日に行った北海道札幌市中央区北４条西４丁目１番７外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を2,900,000円/㎡としました。

北海道札幌市中央区北４条西４丁目１番７外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番北海道札幌市中央区北４条西４丁目１番７外
住居表示 
価格2,900,000円/㎡
交通施設、距離さっぽろ、近接
地積663㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)8FB2
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況高層の事務所ビル、銀行等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況東36.0m道道
その他の接面道路南側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),800(%)★
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

石川明氏による調査レポート

不動産鑑定士石川明
価格2,900,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因札幌駅前周辺の商業集積化、中心部オフィス街の空室率の改善などから、市場参入意欲も高く、宅地需要も堅調な状況にある。
市場の特性同一需給圏は容積率が600∼800％の中心商業地域で、高層の事務所ビル等が建ち並ぶ高度商業地域。需要者の中心は本州資本の大手企業、資金力の豊富な大手不動産業者、投資部門を有する法人等となっている。駅前通の土地は希少性が高いため取引は少ないが、オフィス需要の増加で投資意欲は高い。取引規模や価格帯はまちまちで、建物の規模や築年数等によって、価格帯に差が見られる。
一般的要因都心部、駅徒歩圏を中心に宅地需要が強く高い地価の上昇が続いているが、立地条件等の選好性により二極化が見られる。

齋藤武也氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤武也
価格2,900,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅前通地区は相対的希少性が高く、再開発ビルの竣工や地下歩行空間の通行量の増加もあり、商業床需要が増大している。
地域要因の将来予測高層店舗、事務所等が集積する高度商業地で、景気上昇から空室率も大幅改善し、かつ、大型ビルの建て替え、再開発等駅前通地区の変化は顕著で、利便性の向上に伴い、今後も地価の上昇が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は主として中央区における駅前通地区及び大通地区を中心とした高容積率を活用した高度商業地域。高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ札幌市屈指のオフィス系の商業地域である。需要者の中心は首都圏を基盤とする大手デベロッパー、不動産投資法人等となっている。需要の中心となる価格帯は、土地建物とも用途、規模等により区々であり把握しがたい。
一般的要因中央区の商業地は景気回復、株高、インバウンド、金融緩和政策等、土地の相対的希少性と相まって近年需要が増大している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 43度0645117
北緯 141度3370194

参考：該当物件周辺マップ

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北海道札幌市中央区南１条西３丁目８番８及び８番２０北海道札幌市北区北２１条西２丁目１９番８９北海道札幌市北区麻生町４丁目８０１番３０２北海道札幌市中央区北５条西１１丁目１５番２北海道札幌市北区北７条西４丁目１番２外北海道札幌市中央区南２０条西１３丁目８９２番３北海道札幌市中央区北１条西２２丁目２３５番４７北海道札幌市中央区南５条東３丁目６番１北海道札幌市中央区大通西９丁目１番１２北海道札幌市中央区南１条西１１丁目３２７番２０外北海道札幌市北区北２８条西２丁目２７２番３５北海道札幌市中央区北１１条西１４丁目１番１６

参考：近隣駅の地価相場

西１１丁目駅(地価相場 62,800円/㎡)桑園駅(地価相場 76,000円/㎡)西１５丁目駅(地価相場 62,800円/㎡)西１８丁目駅(地価相場 71,400円/㎡)札幌駅(地価相場 88,500円/㎡)北１２条駅(地価相場 92,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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