北海道札幌市中央区南１１条西１丁目１番４９(中島公園駅・中島公園通駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
253,000円
2016年01月01日に行った北海道札幌市中央区南１１条西１丁目１番４９(北海道札幌市中央区南１１条西１−５−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を253,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 北海道札幌市中央区南１１条西１丁目１番４９ |
| 住居表示 | 南１１条西１−５−１６ |
| 価格 | 253,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 中島公園、220m |
| 地積 | 1,142㎡ |
| 形状 | (1.0:3.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)11FB1 |
| 利用現況 | 店舗兼共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗、マンション、ホテル等が建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 西20.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
大植隆氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 大植隆 |
|---|---|
| 価格 | 250,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 中心部に近く利便性が高いことから、高層マンション用地として分譲賃貸共に需要は強く、地価は大きな上昇となっている。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域要因に変動はなく今後も現状のまま推移すると予測する。地価水準はホテル街に隣接するものの中心部に近く中島公園、豊平川に隣接し環境条件・接近性も良好でマンション需要が強く上昇が継続するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は中央区内において中心部に比較的近い地域で、商業施設とマンション等が混在する商業地域一円。需要者は商業施設の所有を目的とする法人等、収益物件の所有を目的とする法人及び個人、分譲マンション業者等が中心となる。中心部に近い利便性、公園等に隣接することによる環境等からマンション用地として注目されている地域であり、新築のマンションも見受けられる。需要者の事業採算性等から取引される価格は様々である。 |
| 一般的要因 | 市内中心部及び駅徒歩圏内の地価上昇は継続、上昇率は大きくなっている。マンションの他、ホテル敷地の需要が強い。都心商業地の投資意欲は強い。 |
横山幹人氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 横山幹人 |
|---|---|
| 価格 | 255,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動はなく、マンション、ホテル用地としての規模を有している。 |
| 地域要因 | 当該地域は店舗、マンション、ホテル等が建ち並ぶ商業地域で面大地の稀少性が高いことから、相応の需要が期待される。 |
| 地域要因の将来予測 | 都心部におけるマンション、ホテル用の面大地が不足していることから、地価は上昇傾向にて推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は札幌市の駅徒歩圏内のマンション用地、ホテル用地が存する圏域であり、その範囲は中央区内を中心として広域的になるものと思料される。需要の中心は主として、マンションデベロッパー、ホテル業者等で、札幌市外からも参入している。商業地における面大地の稀少性が高く、高値による不動産売買も見られ、需要は強い。なお付近は大小の画地と各種用途が混在しており、このため取引水準はまちまちで価格水準の特定はできない状況にある。 |
| 一般的要因 | 中央区は都心回帰の影響を受け、総人口、生産年齢人口ともに増加傾向であり、投資物件に対する需要も旺盛である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 43度0464449 北緯 141度3568715 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
中島公園駅(地価相場 119,000円/㎡)中島公園通駅(地価相場 103,750円/㎡)幌平橋駅(地価相場 119,500円/㎡)学園前駅(地価相場 110,000円/㎡)東本願寺前駅(地価相場 43,250円/㎡)中の島駅(地価相場 129,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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