北海道札幌市中央区大通西２３丁目２９７番１６(円山公園駅・西１８丁目駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


284,000円

2016年01月01日に行った北海道札幌市中央区大通西２３丁目２９７番１６(北海道札幌市中央区大通西２３−２−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を284,000円/㎡としました。

北海道札幌市中央区大通西２３丁目２９７番１６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番北海道札幌市中央区大通西２３丁目２９７番１６
住居表示大通西２３−２−１
価格284,000円/㎡
交通施設、距離円山公園、380m
地積969㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)14F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況高層のマンションが多い環境等の良好な住宅地域
前面道路の状況東14.5m市道
その他の接面道路南側道
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

石川俊二氏による調査レポート

不動産鑑定士石川俊二
価格285,000円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因地下鉄駅への接近性、住環境等は良好でマンションはブランド化し、一定規模の宅地需要は希少性もあって堅調に推移している。
地域要因の将来予測地下鉄円山公園駅の徒歩圏内にあり、医科大学にも比較的近い住宅地域で、中高層マンション、アパート等が混在している。付近には医療施設も多く、周辺環境、利便性と相まって宅地需要は堅調に推移している。
市場の特性同一需給圏は主として円山地区のマンションを主体とする住宅地域。ブランド化も進みマンション販売価格は高額なため、宅地需要者は大手マンション分譲業者が中心となる。地下鉄駅等交通接近性、及び居住環境は良好であり、市内分譲マンションの供給不足傾向、新築マンションの中央区への集中化等を背景に、宅地需要は堅調に推移している。土地は1，000㎡程度で3億円弱が取引の中心となる。
一般的要因都心回帰の流れを背景とする中央区住宅地の需要増。特に良好な利便性・環境を有するマンション適地の需要は強まっている。

猪子道夫氏による調査レポート

不動産鑑定士猪子道夫
価格278,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因円山地区周辺では、高値の新規マンションの供給もあり、街並みもマンション等の高度利用化が進んでおり、地価は強含みに推移すると判断される。
地域要因の将来予測円山地区の分譲マンション等が多く見られる環境の良い住宅地域、人気の高い地域であり、今後とも同様に推移するものと思料する。地価は上下はあるが、市内では高価格帯としての地位を保つものと判断する。
市場の特性同一需給圏は地下鉄東西線西11∼西28丁目の各駅勢圏を中心に市内のマンション適地一帯である。需用者は本州大手マンション業者、地元マンション業者や収益物件を求める法人、個人投資家等である。纏まった土地の供給は少なく希少性がありマンション業者による高値取引も見られる。需要の中心価格帯は規模により左右されるが、土地が2∼5億円、中古収益物件は3∼5億円程度の水準、投資法人は収益物件付きで10億円を超える物件の取得も認められる。
一般的要因新設着工件数は概ね横這いの傾向、マンション、共同住宅用地等への需要が根強く、供給不足も重なり地価が上昇した。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 43度0570205
北緯 141度3226295

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

円山公園駅(地価相場 101,450円/㎡)西１８丁目駅(地価相場 71,400円/㎡)西２８丁目駅(地価相場 124,000円/㎡)西１５丁目駅(地価相場 62,800円/㎡)西線６条駅(地価相場 80,000円/㎡)西１１丁目駅(地価相場 62,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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