地域要因

西宮北口駅から徒歩圏内で、交通の利便性に優れているほか付近にショッピングセンターもあり、需要は堅調で、地価はやや上昇している。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とする低層住宅地域で、当面現状を維持して推移するものと予測される。最寄駅周辺の住宅地の人気から、住宅地需要は堅調で、地価はやや上昇している。

価格決定の理由

比準価格は、土地等の売買の結果を直接的に反映しており、実証性が高い。収益価格は、建物・空室率・賃料・還元利回り等が想定要素であり、流動的である。さらに、賃貸市場が充実していなければ収益性は低い。また、一般的に住宅地においては、収益性よりも居住の快適性等を重視して価格形成がなされるものと思料する。したがって、比準価格を重視し、収益価格は参考にするに止め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅地として市内有数の人気エリアであり、需要は底堅いものがあり、地域的特性に変化は認められない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とする熟成した住宅地域であり、地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持すると予測する。なお、人気の住宅地域であることから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺には賃貸共同住宅が散見されるが、元本価値に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低位に試算された。近隣地域及びその周辺地域では自己使用不動産の取引が中心であり、居住の快適性を指標として価格が形成されることが一般的である。こような地域的特性をふまえ、本件では、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、さらに指定基準地の変動率も勘案のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

やや住環境に劣るが、一般的要因の①②のプラスの影響及び住宅地化の進展を受けて、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は既成市街地内に存し、その画地条件では賃貸共同住宅の想定は困難であるため、比準価格のみの試算となった。但し、近隣地域の土地価格形成は自用の戸建住宅の市場取引に基づいており、比準価格は当該土地価格形成と整合性がある。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格に基づいて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は見られないが、人気の高い阪急西宮北口駅を最寄駅とし、需要は底堅いものが見られ、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心に、共同住宅等が混在する住宅地域で、今後も同様の住環境を維持して推移するものと予測する。需要は底堅いものがあり、地価は緩やかな上昇傾向での推移が予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、共同住宅もみられるが自己利用目的の一般住宅が多くみられる住宅地域で、最寄駅からもやや遠く、賃貸市場における優位性が他の地域に比しやや劣る傾向にある。また対象標準地は敷地規模も小さい為、収益価格はやや低位に査定された。したがって、本件においては、規範性の高い複数の取引事例より求められた比準価格を重視し、収益価格を参考にして、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

甲子園と名のつくブランド力人気は根強く、供給側が限られているため、需要に押され、価格は強めに推移している。

地域要因の将来予測

甲子園というブランド力により、根強い需要がある地域で、比較的大きな画地は対象画地規模に分割される傾向にあり、現状利用が維持される。地価はやや強めで推移するものと予測する。

価格決定の理由

賃貸マンション等の共同住宅も見受けられるが、当該地域では快適性を重視する地域で、対象地は地積が小さく経済合理的な賃貸住宅の建設ができないため、収益還元法の適用は断念した。よって、比準価格をもって、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

人気の高い西宮北口駅周辺エリアであり、また住環境も比較的良好であることから需要が旺盛で、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心に共同住宅も見られる住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。選好性の高い西宮北口駅周辺エリアであり、地価水準は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、当該標準地は画地規模が小さく経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅を建築することが困難であるため収益還元法の適用を断念した。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地との均衡も得ていると判断した。

地域要因

商業地としての相対的地位は低下傾向にあるが、一般的要因の影響を受け、地価は概ね横這い傾向で推移している。

地域要因の将来予測

金融機関等の多い西宮市を代表する商業地域で、当面の間、ほぼ現状のまま推移するものと予測する。相対的地位は低下傾向にあるが、一般的要因の影響も受け、地価水準は概ね横這い傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集することができた。一方、貸店舗・貸事務所等の賃貸物件も一部見受けられるものの、取引市場においては自用目的の取引も多く、収益性から意思決定する需要者が中心とまでは至っていない。よって、規範性から比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

甲子園口駅から徒歩圏にある優良住宅地域で、分譲マンション用地に対する旺盛な需要がある一方、供給は少なく、不動産市場は堅調である。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅と共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も住宅地域として推移するものと予測する。分譲マンション用地に対する需要は根強く、地価水準は堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

中層マンションが多く見られる地域で、画地規模の大きい土地は分譲マンション用地として取引されることが中心である。マンション用地の取引においては、マンションの販売状況や事業者の投資採算性の他、マンション用地の需給動向や地域の希少性、類似した土地の取引価格水準等も勘案されて価格形成される。従って、この様な市況を反映した比準価格を標準とし、開発法による価格を関連付けて指定基準地価格に留意した結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の大きな変動は認めらない。政府経済対策等の影響で、地価はやや上昇ないしは強含みで推移している。

地域要因の将来予測

一般戸建住宅地域として熟成しており、地域要因の変動は認められず、当面は現状維持と予測する。地価水準は、強含みないしはやや上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、土地等の売買の結果を直接的に反映しており、実証性が高い。また、対象標準地は地積が小さく経済合理的な賃貸住宅の建設ができないため、収益還元法は適用できなかった。よって、比準価格のみの試算となったが、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

阪神西宮駅に近い商業地域で、街路・立地条件に恵まれている。景気回復感及び背後住宅地の堅調な需要に支えられ、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

阪神西宮駅に近く、街区が整然とした商業地である。店舗兼事務所を中心に、周辺にはマンション等も見られる。特筆すべき要因は見られず、今後も現状維持で推移すると判断される。地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

店舗・事務所ビル等を中心とする地域であるが、賃貸用の収益物件も一部に見られる。しかしながら、賃貸市場が未成熟で、土地価格に見合う賃料水準に至っていないため、収益価格はやや低位に試算された。一方、比準価格は、同一需給圏内における実際の不動産取引から査定されており、市場性を反映した実証的な価格といえる。本件では、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅接近等利便性に優れており、市内居住者を中心とした堅調な需要に支えられ、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、中小規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、当面は現況の住環境を概ね維持するものと予測する。最寄駅や幹線道路に近く利便性に優れており、地価については、今後強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は中小規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、周辺にはマンション等も見られるものの、標準地の地積及び間口・奥行等の関係から、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の建設が困難と判断されるため収益還元法の適用は断念した。従って、市場で成立した多数の信頼性のある取引事例から求められた実証的な比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅への接近性も良好で、閑静な住宅地である。甲子園口駅周辺の住宅地の中でも高いブランド力から、需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

大中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、今後も良好な住環境を維持しつつ推移するものと思われる。甲子園口駅を最寄駅とする住宅地の中では、ブランド力があり人気は高い。地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

周辺には収益物件も見られるが、当該地域は自己居住用不動産の取引が殆どであり、居住の快適性が重視される市場傾向にある。また地価水準に見合う収益不動産の想定は難しく、当該地域における市場動向も勘案すると、収益還元法を適用する意義は乏しいと判断し、その適用を断念した。以上より、実証的な価格として信頼性が高い比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

比較的選好性の高い住宅地の一つであるが、急峻な坂道が多く、ブランド力がやや劣る。地価は横ばい∼やや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅が建ち並ぶ山手の閑静な住宅地域であり、地域要因に特段の変動が見られない為今後も現状のまま推移するものと予測する。住環境は良好な地域であり、地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模の戸建住宅が多く見られる戸建住宅を標準的使用とする住宅地域であり、最有効使用も戸建住宅地である。転勤等の特殊事情による賃貸が一部見られるが、収益物件としての戸建住宅の取引需要は乏しく、土地価格はあくまで自用の戸建住宅の市場取引により形成されている事から収益還元法の適用は断念した。従って、市場性を反映した規範性の高い比準価格を標準とし、更に代表標準地等との検討も踏まえ、鑑定評価額上記のとおり決定した。

地域要因

市内でも有数の人気のある地域で、高所得者を中心として潜在的な流入圧力が強いことを背景に需要は堅調で、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。住環境が良好な地域で人気があるため需要は堅調で、地価は底堅く推移していくものと予測する。

価格決定の理由

周辺には賃貸アパート等の収益物件も見られるが、標準的な画地規模が小さいことなどから市場性のある共同住宅の想定が困難であり、また経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益価格は試算しなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

北部郊外の住宅地は最寄駅への接近性の面で利便性が劣る。隣接周辺市の新規供給宅地の過剰や災害リスク等のため、需要は弱く地価は下落傾向。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

農家住宅、一般住宅の中に、田・畑等が見られる農家住宅地域である。最寄駅から遠く、賃貸市場が未成熟で、戸建住宅の自用使用目的が中心のため、収益還元法の適用を断念した。従って「居住の快適性」を重視する住宅地域であることから、市場性に優る取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的である。従って本件では、比準価格を重視し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般的要因全般のプラスの影響を受けて、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

共同住宅が多い住宅地域として均衡の状態にあり、今後とも同様の住環境を維持していくものと予測する。やや駅から遠隔であるが、住環境が良好で選好性の高いエリアにあるため、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

対象標準地は低層の賃貸マンション立地が標準的な地域に所在するが、その土地価格は、①賃貸事業収益、②投資物件に対する需要、③周辺の一般住宅地の土地取引等の影響を複合的に受けて形成されている。但し、需要の中心価格帯等から判断して、近隣地域における土地価格形成は③の影響がもっとも強いと考える。このため、本件では前記③との整合性がある比準価格を重視して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市内でも人気が高く比較的良好な利便性と環境を有する地域であり、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。市内でも人気が高く、利便性及び環境が比較的良好な地域であり、地価水準は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、当該標準地は画地規模等から経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅を建築することが困難であるため収益還元法の適用を断念した。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地との均衡も得ていると判断した。

地域要因

地域要因に特段の変動は見当たらないが、需要は比較的底堅いものがあり、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅、共同住宅、事業所等が混在する住宅地域で、特段の変動要因がないことから、概ね現状のまま推移するものと予測する。地価はやや上昇傾向で推移している。

価格決定の理由

対象標準地は、中小規模一般住宅、倉庫、事業所等が混在する既成住宅地域に存し、標準地の地積及び間口・奥行等の関係から、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の建設が困難と判断されるため、収益還元法の適用は断念した。従って本件においては、市場を反映し、信頼性のある多数の取引事例から求められた実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動は認められない。利便性及び良好な住環境から人気は高く、今後も地価の上昇傾向は続くと推察される。

地域要因の将来予測

戸建住宅のほかマンション等も見られる住宅地域である。最寄駅への接近性及び良好な住環境から人気は高い。特筆すべき要因も見られず、今後も現状維持で推移するものと判断される。地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の住宅地事例から試算しており、市場性を反映した実証的な価格と言える。周辺には戸建住宅のほか賃貸マンション等の収益物件も見られるが、自用目的の取引が中心であるため、賃貸市場としてはやや未成熟で信頼性の高い賃貸事例は乏しい。本件では、居住の快適性が重視される市場傾向を考慮し、収益価格は参考に留め、比準価格を標準に、指定基準地の直近地価動向を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

底堅い路線店舗需要に加え、市内でも人気の高い甲子園口駅周辺の背後住宅地の価格動向の影響も受け、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

低層の店舗等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域であり、当面の間、ほぼ現状のまま推移するものと予測する。周辺住宅地価格の水準や動向の影響も受け、地価水準は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集することができた。一方、貸店舗・貸事務所等の賃貸物件も見受けられるものの、取引市場においては自用目的の取引も多く、収益性を中心に価格が形成されるまでには至っていないため、収益価格はやや規範性に欠ける。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

テナント需要がやや弱いものの、周辺住宅地域の価格水準との関連等から底値感があり、価格水準は上昇傾向。

地域要因の将来予測

飲食店、小売店舗等が多い路線商業地域で、今後も路線商業地域としての環境を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

賃貸市場は成熟しているものの、収益性から意思決定を行なう需要者が中心とまでは至っておらず、主に取引価格の水準を指標として取引されている。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、下記代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

地域要因

地域要因に特別な変動は認められないが、一般的要因の影響で地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中高層の店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。景気回復の影響を受けて地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中高層の店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域であり、土地価格は駅前商業地等との繁華性の比較等で形成されており、周辺には貸店舗、事務所等の収益物件も見られるが、現実の市場における複数の取引事例により求められた比準価格がより規範性が高いと認められる。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。