地域要因

旧来からの混在地域であり、特に地域要因に影響を与える変動要因はないが交通利便性はやや優れ地価は概ね安定的に推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅のほか併用住宅等も見られる既成住宅地域としてほぼ熟成しており、大きな地域要因の変動はなく、当面は現況推移するものと予測する。

価格決定の理由

 対象標準地上に共同住宅を想定して収益価格を求めたが、試算の結果、比準価格に比し低位に求められた。当該地域は自己使用目的の取引が支配的で収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域である。したがって現実の取引事例に基づく実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏で、区画の整った住宅地域である。住環境に優れるため、土地需要は底堅い。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏で区画整理済の住宅地域である。今後とも、住環境の優れた住宅地域として熟成していくものと予測する。

価格決定の理由

周辺の規模の大きな画地には、ファミリー向け共同住宅等も見られるが、対象標準地は面積が小さく、経済合理的にみて経営が可能となる賃貸住宅が建てられないため、収益還元法は適用しなかった。近隣地域は、区画整理の済んだ住宅地域で、取引の中心は自用の戸建住宅取得目的であることから、実際の市場で生起した取引に基づき試算し、市場性を反映した価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は見られないものの、居住環境が比較的良好な地域であり、地価は安定している。

地域要因の将来予測

鉄道駅からやや遠い中規模一般住宅が中心の住宅地域であり、格別の変動要因はなく、将来的にも現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域には戸建住宅のほか共同住宅も見られるものの、鉄道駅からやや遠く、賃料水準が低位なため、収益価格も著しく低位となった。他方、比準価格は国府宮駅の西側に位置する戸建用地の事例を採用して試算したものであり、採用事例はいずれも規範性が高いことから、求められた比準価格も実証的で、説得力が高い価格である。以上により、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、さらに代表標準地との検討にも留意し、鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に変動は見られない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化もなく今後とも現状の住環境のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

標準地は戸建住宅地域に存する面積が比較的小規模な住宅地で、賃貸市場も未熟成にあり、経済合理性の認められる賃貸住宅の想定が困難であることから、収益還元法の適用はできない。同一需給圏では自用目的での取引価格等により価格水準が形成されることから、比準価格を標準に、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

鉄道駅の徒歩圏内に位置するが、周辺に店舗が少なく、居住環境も劣ることから、需要は低迷している。

地域要因の将来予測

一般住宅が中心の住宅地域であり、格別の変動要因はなく、当面は現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域は自用の戸建住宅が中心の郊外の住宅地域であり、需要者は居住の快適性、利便性、不動産の市場性に着目して取引を行う。比準価格は森上駅の徒歩圏内に位置する事例を中心に採用し、規範性が高い事例を重視して試算したものであり、不動産の市場性に着目した実証的で、説得力が高い価格である。よって、比準価格を採用し、さらに単価と総額との関連も勘案のうえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

旧来からの住商混在の地域である。地縁的選考性の強い地域で、外部からの参入者は少ない。需要者は限定的であり地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

店舗併用住宅等も混在する住宅地域である。地価形成に影響を与える格別な変動要因は見当たらず、今後も現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は、旧来からの一般住宅のほかに事業所、小規模店舗等も見られる混在地域である。自己使用目的での取引が大半である。標準地は、画地規模等の観点から、経済合理性に見合う建物の想定が困難であり、収益還元法は適用できなかった。収益性より居住の快適性等が重視される地域であり、市場の実態を反映した取引事例から求めた比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意し、当該地域の需給動向を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

幹線道路沿いの商業地域である。地域要因に特段の変動は見られないが、一般的要因の影響により地価は上昇傾向。

地域要因の将来予測

中高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域である。地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する現実の取引事例を基礎とした実証的な価格である。収益価格は店舗兼事務所を想定しを想定して求めたが、土地価格に見合う賃料水準の形成がなされていないため、比準価格と比較して低位に試算された。したがって、本件においては市場の実態を反映した比準価格を重視して、収益価格比較考量し、標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

商業集積の低い幹線道路背後の地域であるが、都心部に近く、利便性もあり、需要は強含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、中区内の普通商業地の事例を中心に採用し試算したもので市場性を反映した実証的な価格である。当地域においては、収益物件への投資家等の取引も多く見られ、投資利回りの低下により収益価格は上昇しているものの、店舗需要がやや低く、収益価格中心の価格形成には至っていない。従って市場性を反映した比準価格を標準に収益価格を関連付け、更に不動産市場の現状・動向に留意し、上記のとおり決定した。

地域要因

賃貸マンション立地が可能な商業地に対する不動産需要は、収益物件への需要が旺盛なことから、堅調に推移しており、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益物件も多く見られる地域であり、収益物件に対する需要も旺盛になってきている。但し、収益性を中心として取引価格が形成されているとは言い難く、実際の取引水準を重視して取引されている傾向が強い。したがって、実際の市場を反映した比準価格を重視し、収益価格も考慮の上、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

商業施設への接近性が良好な熟成した住宅地域であり、地域要因に大きな変化はなく地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模の一般住宅が多い住宅地域であり、最寄駅からは徒歩圏外にあるが商業施設への接近性に優ることから、今後も住宅地域としての熟成度を高めつつ、地価は堅調に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、自己使用目的の取引が中心であり、収益不動産の取引や新規の賃貸物件の供給は少なく、収益性を反映して価格形成されるに至っていないことから収益価格は低位に求められた。比準価格は同一需給圏内の代替可能な住宅地の取引事例から求めたもので取引の実態を反映し実証的である。よって本件では、比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の地域要因の変動はないが、従来から底堅い需要がある地域であることから地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

既成住宅地域で熟成しており、特段の変動要因は見られず、当面は現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は信頼性の高い事例を採用し求められたものである。一方、アパート、マンション等の収益物件も多く見られるが、自用目的での取引が中心であり、不動産の収益性よりも快適性が指向される点を勘案し、収益還元法は非適用とした。従って、比準価格を採用し、かつ単価と総額との関連、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高層共同住宅、低層の店舗等が混在する商業地域であり、地域要因に特に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

共同住宅、店舗等が混在する商業地域である。地域要因に特段の変動要因は見受けられない。地価は一般的要因の動向に左右されやすいが、当面は上昇基調にあるものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は対象標準地と価格牽連性を有する商業地に係るもので適格性を有している。一方で需要者は上記の通り投資家等であるため収益性を基礎とした理論的な価格である収益価格も一定の説得力を有する。本件においては両試算価格とも適切に求められた。従って、市場性を反映した比準価格と収益性を反映した収益価格を関連づけ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

国道沿いの倉庫・工場等が並ぶ地域で地価は比較的堅調に推移する。

地域要因の将来予測

国道沿いの倉庫、工場、店舗等が建ち並ぶ地域であり、現況大きな地域要因の変動はなく、暫くは現状で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 当該地域においては、土地の有効活用、相続税対策等による収益物件が散見される程度で、自己使用目的での取引が支配的である。対象標準地上に倉庫兼事務所を想定して収益価格を求めたが、地価に見合う賃料水準が形成されていないこと等から、比準価格に比し低位に求められた。したがって本件では、現実の取引事例に基づく実証的な比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

道路幅員が狭隘で、その他に特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

特段の地域要因の変化は見られず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

画地規模が小さく経済的合理性の観点から収益物件を想定することは困難であると判断したため収益価格は試算しない。近隣地域は快適性を重視する住宅地域であり自己使用目的での取引が中心であることから、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

農地等も見られる住宅地域で、周辺に宅地開発等が窺われることから、徐々に熟成するものと思料する。

地域要因の将来予測

 一般住宅のほか農地等も見られる住宅地域で、周辺に宅地開発等も見られることから、潜在需要はあるものと予測する。

価格決定の理由

 周辺にはアパート等が散見される程度で、当該地域は戸建住宅を主体とする住宅地域であり、収益性よりも居住の快適性が重視され、自用目的での取引が一般的な地域である。画地規模から収益採算性に乏しく収益価格は求められなかった。従って、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした居住環境が良好な地域であり、木田駅、日用品店舗等にも近いことから、需要は強く、地価は緩やかに上昇している。

地域要因の将来予測

区画整然とした居住環境が良好な住宅地域であり、格別の変動要因はなく、将来的にも現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は木田駅の徒歩圏に位置する戸建用地の事例を採用し試算したものであり、市場性に着目した実証的な価格である。他方、対象標準地の規模は小さく、また近隣地域は戸建住宅が中心の地域であり、賃貸市場が未成熟なため、投資採算性に見合う収益物件の建築を想定することが困難なことから、収益価格は非適用とした。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討にも留意し、さらに単価と総額との関連も勘案のうえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、未利用地への住宅建築が見られ、住宅地域としての熟成度は増している。地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

中小規模の戸建住宅のほか共同住宅等が見られる。畑等の未利用地には住宅等が建築され熟成度は増していくものと予測する。地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は最寄駅へ徒歩圏で鉄道利便性が良好な地域であり、共同住宅も混在する住宅地域であるが、地主の土地活用等が目的の取引が主流である。標準地は規模が小さく共同住宅を想定することは非現実的であるため収益価格を試算しなかった。快適性を重視する住宅地域にあり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるため、取引事例による比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの住宅地であるため、建替え等が多く見られる。

地域要因の将来予測

旧来からの住宅地であるため、相続や建替える住宅も多く見られ、その時期に宅地の細分化が起こっている。

価格決定の理由

画地規模により経済的合理性の観点から収益物件を想定することは困難であると判断したため収益価格は試算しない。近隣地域は快適性を重視する住宅地域であり自己使用目的での取引が中心であることから、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域の土地利用の状況に大きな変化はないが、中小工場、倉庫の空室に改善傾向が見られる。

地域要因の将来予測

中小工場、倉庫が建ち並ぶ工業地域で、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、貸工場・貸倉庫も見られるが、税金対策等を目的とした土地の有効活用として行われるものが多く、賃貸市場は未成熟であることから収益価格は低位に求められた。比準価格は同一需給圏内の代替可能な工業地の取引事例から求めたもので取引の実態を反映し実証的である。よって本件では、比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、更に当該地域の需給動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

倉庫、工場等も見られる混在地域であり、特に地域要因に大きな影響を与える変動要因はなく、地価は概ね安定的に推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅のほか倉庫及び未利用地等も見られる住宅地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価は概ね安定的に推移するものと思料する。

価格決定の理由

収益価格は、標準地の画地規模が小さく共同住宅の想定は非現実的であるため試算しなかった。周辺地域には共同住宅も見受けられるが、固定資産税の軽減目的の建築が大半であり、収益獲得のための投資物件はほとんどない。又本件のような住宅地は収益性よりも利便性及び快適性が重視され、環境条件の良否が取引価格の目安となっている。従って、市場の実態を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

郊外に位置する住宅地域であり、標準的な地域として熟成しており地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は戸建住宅等を中心とする住宅地域であり、郊外に位置するが標準的な住宅地域を形成しており、しばらくは現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

取引事例については一宮市に存する住宅地の事例を中心に収集したが、相対的に類似する事例を採用することができたため、比準価格は精度があり客観性を有している。一方、画地規模、周辺状況等から見て賃貸経営には不向きであるため収益還元法は適用できなかった。以上より、本件では比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。