愛知県稲沢市小沢４丁目４２番５(国府宮駅・奥田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


114,000円

2017年01月01日に行った愛知県稲沢市小沢４丁目４２番５(愛知県稲沢市小沢４−１８−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を114,000円/㎡としました。

愛知県稲沢市小沢４丁目４２番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛知県稲沢市小沢４丁目４２番５
住居表示小沢４−１８−１０
価格114,000円/㎡
交通施設、距離国府宮、1,100m
地積142㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほか共同住宅等も見られる住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

國島章民氏による調査レポート

不動産鑑定士國島章民
価格114,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因成熟した住宅地域であり、人気があることから今後も継続して高い需要が見込める。
地域要因の将来予測特段の変動要因が存しないことから、当面の間、現状を維持するものと予測する。地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、稲沢市及び周辺市の住宅地域。需要者は、稲沢市及び周辺市のほか名古屋市の事業所に勤務する30∼40代の一次取得者層を中心とする。中心となる価格帯は、土地のみで2000万円前後、土地建物で3500万円前後である。近隣地域は国府宮駅徒歩圏で幹線道路背後の落ち着いた住宅地域である。人気は高く、需要は堅調に推移している。
一般的要因人口は概ね横ばいで推移。稲沢駅及び国府宮駅周辺の中心市街地の住宅需要は堅調で、外縁部は下げ止まり傾向となっている。

可児良樹氏による調査レポート

不動産鑑定士可児良樹
価格114,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成の住宅地域であり、地域要因に大きな変化は認められず、需給は安定的に推移している。
地域要因の将来予測当該地域は、一般住宅を主体とする住宅地域であり、各種店舗等が建ち並ぶ幹線道路の背後に存する利便性の比較的高い住宅地域であり、今後も熟成度を高めつつ、地価は堅調に推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、名鉄名古屋本線、JR東海道本線沿線で、稲沢市を主に周辺市を含む住宅地域の圏域。需要者の中心は、当該圏域の居住者であるが、圏域外からの転入も見られる。国府宮駅から徒歩圏内にあり名古屋市都心部への接近性が良好で幹線道路背後に存し利便性も高い地域であることから需給は安定的に推移している。市場で中心となる価格帯は、土地は1500万円∼2000万円程度、新築戸建住宅は3000万円∼3500万円程度である。
一般的要因圏内においても、生活利便性の高い地域を中心に地価は堅調に推移している一方、競争力の劣る住宅地域に対する需要はやや弱く二極化が認められる。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度2502211
北緯 136度7939394

参考：該当物件周辺マップ

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愛知県稲沢市高御堂町高畑１番ほか４筆の一部愛知県稲沢市稲沢町北山３５番３愛知県稲沢市大字祖父江字高熊２３５番１ほか２筆愛知県稲沢市大字上牧字上川田５６７番１ほか２筆愛知県稲沢市稲沢町東出４６番ほか３筆の一部愛知県稲沢市北市場町西玄野５２８番１愛知県稲沢市下津町西石田前９３番１５愛知県稲沢市国府宮１丁目５番５外愛知県稲沢市小沢３丁目８８５番２愛知県稲沢市大塚北１丁目４７番１愛知県稲沢市西町１丁目４２番２外愛知県稲沢市稲葉五丁目１０７番愛知県稲沢市駅前三丁目２番７外愛知県稲沢市正明寺２丁目１６番４愛知県稲沢市祖父江町森上本郷一２３番１３愛知県稲沢市祖父江町祖父江南川原３３番２外愛知県稲沢市松下２丁目２番２２外

参考：近隣駅の地価相場

国府宮駅(地価相場 85,700円/㎡)奥田駅(地価相場 93,150円/㎡)島氏永駅(地価相場 92,100円/㎡)稲沢駅(地価相場 100,800円/㎡)大里駅(地価相場 93,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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