愛知県稲沢市祖父江町祖父江南川原３３番２外(国府宮駅・奥田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


51,100円

2017年01月01日に行った愛知県稲沢市祖父江町祖父江南川原３３番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を51,100円/㎡としました。

愛知県稲沢市祖父江町祖父江南川原３３番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛知県稲沢市祖父江町祖父江南川原３３番２外
住居表示 
価格51,100円/㎡
交通施設、距離森上、2,400m
地積221㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗兼住宅、小工場等の混在する既成住宅地域
前面道路の状況北東7.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

松田静雄氏による調査レポート

不動産鑑定士松田静雄
価格51,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来からの住商混在の地域である。地縁的選考性の強い地域で、外部からの参入者は少ない。需要者は限定的であり地価は横ばいで推移している。
地域要因の将来予測店舗併用住宅等も混在する住宅地域である。地価形成に影響を与える格別な変動要因は見当たらず、今後も現状のまま推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、稲沢市西部の旧祖父江町地内の住宅地域が圏域である。旧来からの住宅地域であることから、需要者の中心は、当地域に地縁性を持つ市内の居住者が大半を占め、周辺地域からの転入者は少ない。最寄駅も名鉄尾西線の駅で、名古屋市中心部等への交通利便性が劣るため競争力は弱い。地価は、低位ながらも横ばいで推移している。需要の中心となる価格帯は、土地のみで、800万円∼1，000万円程度、土地建物では、2，500万円程度である。
一般的要因名古屋都心への交通アクセスが劣る市内西部の不動産需要は低迷している。現状では活性化策も見当たらず、大きな変化は見られない状況にある。

荻野義行氏による調査レポート

不動産鑑定士荻野義行
価格51,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地縁性が強い地域である。他地域からの参入は少ないものの、需給ともに少なく、市場は均衡を保っている。
地域要因の将来予測市中心部から離れた、住商工の混在する住宅地域である。既に熟成が進んでおり、現状のままで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、稲沢市西部の旧祖父江町を中心に、一宮市及び愛西市等の名鉄尾西線沿線の住宅地域である。需要者は、旧祖父江町内居住の一次取得者層が中心で、圏外からの転入者は少ない。市中心部と鉄道駅から離れているため、需要は限定的である。土地で1000万円程度、新築戸建で2500万円程度が需要の中心である。
一般的要因景気は、緩やかに拡大している。稲沢市の住宅地に対する需要は、交通利便性の高い鉄道駅徒歩圏を中心に、持ち直している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生畑,水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度2481321
北緯 136度780202

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

愛知県稲沢市片原一色町東白山５９番１愛知県稲沢市大字祖父江字高熊２３５番１ほか２筆愛知県稲沢市大字上牧字上川田５６７番１ほか２筆愛知県稲沢市稲沢町穴新田１１０３番１０愛知県稲沢市北市場町西玄野５２８番１愛知県稲沢市小沢３丁目８８５番２愛知県稲沢市大塚北１丁目４７番１愛知県稲沢市西町１丁目４２番２外愛知県稲沢市稲葉五丁目１０７番愛知県稲沢市駅前三丁目２番７外愛知県稲沢市祖父江町森上本郷一２３番１３愛知県稲沢市松下２丁目２番２２外愛知県稲沢市天池西町１３６番

参考：近隣駅の地価相場

国府宮駅(地価相場 85,700円/㎡)奥田駅(地価相場 93,150円/㎡)島氏永駅(地価相場 92,100円/㎡)玉野駅(地価相場 49,850円/㎡)萩原駅(地価相場 74,550円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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