愛知県稲沢市奥田大門町３８番(奥田駅・大里駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


47,100円

2017年01月01日に行った愛知県稲沢市奥田大門町３８番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を47,100円/㎡としました。

愛知県稲沢市奥田大門町３８番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛知県稲沢市奥田大門町３８番
住居表示 
価格47,100円/㎡
交通施設、距離奥田、260m
地積396㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅を中心に一般住宅も混在する住宅地域
前面道路の状況南4.6m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

杉山淳氏による調査レポート

不動産鑑定士杉山淳
価格47,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅徒歩圏であるが、市街化調整区域内に位置するため、需要は低く地価は概ね横這いで推移している。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の住宅地域であり、特段の地域要因の変化はみられず、当面現状のままで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は稲沢市及び周辺市町の市街化調整区域内に位置する住宅地域が中心である。需要者は、圏内の地縁者が中心で、圏外からの転入者は少ない。駅徒歩圏で利便性が高いが、農家住宅を中心とする市街化調整区域内であることから、需要は低く地価は概ね横這いで推移している。画地規模がまちまちであり、取引の中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因市内の住宅地需要は、鉄道駅の徒歩圏に位置するなど利便性の良好な地域を中心に高い。一方で、旧祖父江町、旧平和町の需要は低い。

名和宏恭氏による調査レポート

不動産鑑定士名和宏恭
価格47,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因鉄道駅の徒歩圏内に位置するが、調整区域内の農家住宅であり、需要が弱く、地価は横ばいで推移している。
地域要因の将来予測鉄道駅の徒歩圏内に位置するが、市街化調整区域内の既成の住宅地域であり、格別の変動要因が見られないことから当面は現状のまま推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏はJR東海道本線、名鉄名古屋本線沿線で、合併前の旧稲沢市及び隣接市町内に位置する市街化調整区域の住宅地域。需要者は地元地縁者が中心である。名古屋方面へのアクセスは比較的良好であるが、農家住宅が残る既成の住宅地域が多く、再開発が進んでいないことから、転入者の新規需要は弱く、地価は横ばいで推移している。土地は取引件数が少なく、画地規模により総額も様々であるが、1㎡当たりでは概ね4万円∼6万円程度が中心価格帯である。
一般的要因稲沢駅、国府宮駅周辺は住宅地の需要が強く、駅徒歩圏内では地価の上昇が見られる。他方、祖父江地区、平和地区は依然低迷している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度2351511
北緯 136度8087699

参考：該当物件周辺マップ

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愛知県稲沢市高御堂町高畑１番ほか４筆の一部愛知県稲沢市稲沢町北山３５番３愛知県稲沢市小池正明寺町花地１７４５番１ほか３筆の一部愛知県稲沢市奥田天神町１０８番愛知県稲沢市下津町西石田前９３番１５愛知県稲沢市大塚北１丁目４７番１愛知県稲沢市奥田大沢町１９番愛知県稲沢市日下部中町３丁目６番愛知県稲沢市稲葉二丁目１７９５番３５外愛知県稲沢市正明寺２丁目１６番４愛知県稲沢市平和町西光坊大門北２０番愛知県稲沢市奥田大沢町７番

参考：近隣駅の地価相場

奥田駅(地価相場 93,150円/㎡)大里駅(地価相場 93,500円/㎡)国府宮駅(地価相場 85,700円/㎡)稲沢駅(地価相場 100,800円/㎡)清洲駅(地価相場 96,750円/㎡)新清洲駅(地価相場 104,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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