愛知県稲沢市大塚北１丁目４７番１(国府宮駅・奥田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


102,000円

2017年01月01日に行った愛知県稲沢市大塚北１丁目４７番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を102,000円/㎡としました。

愛知県稲沢市大塚北１丁目４７番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛知県稲沢市大塚北１丁目４７番１
住居表示 
価格102,000円/㎡
交通施設、距離国府宮、1,200m
地積165㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に共同住宅等も見られる住宅地域
前面道路の状況北5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

菅原悟氏による調査レポート

不動産鑑定士菅原悟
価格102,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅から徒歩圏内の住宅地域で新しい住宅も多く、需要は堅調なため、地価はやや上昇傾向にある。
地域要因の将来予測区画整然とした住宅地域であり、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、名鉄名古屋本線及びJR東海道本線沿線の概ね一宮市、稲沢市の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内の一次取得者であり、一部圏外からの転入者も見られる。稲沢市では市中心部に近く住環境が良好な住宅地域を中心に需要は回復傾向にある。市場での中心となる価格帯は、土地については1500万∼2500万円程度、分譲住宅は3000万∼3600万円程度である。
一般的要因名古屋都心部への良好な利便性から名古屋市のベッドタウン化が進行している。市中心部の住宅地の潜在的需要はあるものの、地価は二極化している。

名和宏恭氏による調査レポート

不動産鑑定士名和宏恭
価格102,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因居住環境が良好であり、周辺に店舗に多い生活利便性が高い地域であることから、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測熟成した中規模一般住宅が中心の住宅地域であり、格別の変動要因はなく、当面は現状のまま推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏はJR東海道本線、名鉄名古屋本線沿線で稲沢市、一宮市内の住宅地域の圏域。需要者の中心は圏域内の居住者であるが、名古屋方面へ通勤するサラリーマン層の転入も見られる。当圏域は名古屋市のベッドタウンとして人気が高い地域であり、特に稲沢駅、国府宮駅等の主要駅から徒歩圏内に位置する住宅地域の需要が高く、地価は継続的に上昇傾向で推移している。土地は2000万円程度まで、新築分譲住宅は3500万円程度までが取引の中心である。
一般的要因稲沢駅、国府宮駅周辺は住宅地の需要が強く、駅徒歩圏内では地価の上昇が見られる。他方、祖父江地区、平和地区は依然低迷している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度2476686
北緯 136度7937035

参考：該当物件周辺マップ

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愛知県稲沢市高御堂町高畑１番ほか４筆の一部愛知県稲沢市稲沢町北山３５番３愛知県稲沢市奥田天神町１０８番愛知県稲沢市大字祖父江字高熊２３５番１ほか２筆愛知県稲沢市大字上牧字上川田５６７番１ほか２筆愛知県稲沢市稲沢町東出４６番ほか３筆の一部愛知県稲沢市稲沢町穴新田１１０３番１０愛知県稲沢市北市場町西玄野５２８番１愛知県稲沢市下津町西石田前９３番１５愛知県稲沢市国府宮１丁目５番５外愛知県稲沢市小沢３丁目８８５番２愛知県稲沢市西町１丁目４２番２外愛知県稲沢市稲葉五丁目１０７番愛知県稲沢市駅前三丁目２番７外愛知県稲沢市正明寺２丁目１６番４愛知県稲沢市祖父江町森上本郷一２３番１３愛知県稲沢市平和町明和１７７番愛知県稲沢市祖父江町祖父江南川原３３番２外愛知県稲沢市松下２丁目２番２２外

参考：近隣駅の地価相場

国府宮駅(地価相場 85,700円/㎡)奥田駅(地価相場 93,150円/㎡)稲沢駅(地価相場 100,800円/㎡)島氏永駅(地価相場 92,100円/㎡)大里駅(地価相場 93,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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