692,000円
東京都品川区にある東急池上線戸越銀座駅の地価相場は692,000円/㎡(2,287,603円/坪)です。
戸越銀座駅を中心とした2,000m圏内の不動産75件の地価をサンプルとしています。
なお、地価の平均値は688,187円/㎡(2,274,998円/坪)で、最高値は586,000円/㎡(1,937,190円/坪)、最低値は690,000円/㎡(2,280,991円/坪)です。
戸越銀座駅近隣不動産のうち、不動産鑑定士による不動産鑑定評価が付いているものをリストアップします。
戸越銀座駅 からの距離 | 価格 | 詳細 |
---|---|---|
約90m | 780,000円/㎡ | 調査年:2016年 地域要因戸越銀座駅の乗降客数は平成24年度以降は増加傾向。同駅前商店街には再開発により武蔵小山から移転した飲食チェーン店もみられ、引合いが強い。 地域要因の将来予測価格決定の理由比準価格は、主に私鉄駅前の比較的立地の良い近隣商業地域の取引から求めており、規範性の高い実証的な価格である。一方で収益価格は、事業性や収益性が重要な商業地域では重視されるべきであるが、本件では日影規制が容積率の消化を妨げたためやや低位となった。ここでは、駅至近の稀少的立地と価格上昇局面によるタイトな需給関係を的確に捉えた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2016年01月01日不動産鑑定士:仲丸 智行 |
約275m | 486,000円/㎡ | 調査年:2012年 |
約275m | 542,000円/㎡ | 調査年:2015年 |
約302m | 977,000円/㎡ | 調査年:2015年 |
約302m | 580,000円/㎡ | 調査年:2017年 地域要因特段の変化要因はないが、駅徒歩近接圏にあり、旺盛な住宅需要等を反映し、地価は強含みで推移しているが、敷地の細分化傾向が強くなっている。 地域要因の将来予測駅に近い住宅地域として熟成しており、今後とのほぼ同様の住宅地域として推移すると予測する。 価格決定の理由自用物件を主体に収益物件が混在する住宅地域であり、小規模な自用戸建住宅物件等が取引の中心であるものの、駅に近接することから小規模な共同住宅の取引も見られる状況にある。当該地域は、収益性よりも居住の快適性等を重視した取引が主体で有ることから、周辺の同種取引事例を基にした市場性を反映した比準価格をやや重視し、収益性を反映した収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士:二又川 喜保 |
約504m | 541,000円/㎡ | 調査年:2015年 |
約761m | 600,000円/㎡ | 調査年:2017年 地域要因敷地の細分化が進行し、小規模戸建住宅が増加している。旺盛な住宅需要と大崎地区の発展を反映し、地価は強含み傾向にある。 地域要因の将来予測中小・小規模の一般住宅地として熟成しており、今後も、駅に近い利便性に恵まれた住宅地域として安定的に推移すると予測。 価格決定の理由自用物件、収益物件が混在する普通住宅地域で、小規模な共同住宅も見られるが、個人の自用の戸建住宅が取引の中心となる地域である。よって個人需要の取引を基礎にして求め、市場性を反映した比準価格を重視し、想定条件に基づいて求めた収益性を反映した収益価格を比較考量して、単価と総額の関係、代表標準地価格との検討も踏まえて鑑定評価額を以上の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士:佐藤 重彦 |
約761m | 645,000円/㎡ | 調査年:2012年 |
約764m | 1,860,000円/㎡ | 調査年:2016年 地域要因駅前地域は再開発により整備されており、近隣地域は駅至近の商業地域であり、地価は強含みに推移している。 地域要因の将来予測大崎駅に近接し、大崎駅西口の再開発地区の影響を受けるも、今後とも現状のまま推移すると判断される。 価格決定の理由近隣地域は駅前商業地域である。収益価格は店舗兼事務所を建築し賃貸に供することを想定して求めたもので、不動産の収益性を反映しており、このような商業地域においては重視すべき価格である。比準価格は品川区内に存する比較的山手線に近い商業地域の事例を採用して求めた価格であり、市場の実勢を反映し規範性は高い。よって、実証的な比準価格をやや重視し収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2016年01月01日不動産鑑定士:吉本 博貴 |
約767m | 741,000円/㎡ | 調査年:2016年 地域要因大通り沿いの地域であるが繁華性は高くなく、マンション需要が中心となっている。 地域要因の将来予測中原街道沿いに店舗付マンション等が建ち並ぶ商業地域であるが、繁華性がやや乏しいため、今後も中高層マンションを中心とした地域として推移していくものと思料される。 価格決定の理由対象地が存する地域は、広幅員の都道に面するため、上層階共同住宅の利用により、今後も供給が見込まれ、賃料水準が上がらず、収益価格は比較的低位に試算された。一方、比準価格は規範性の高いものを採用し、比較検討することで求められており、市場性を充分に反映した精度の高い価格であると思料する。したがって本件では市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 2016年01月01日不動産鑑定士:吉本 博貴 |
約775m | 696,000円/㎡ | 調査年:2017年 地域要因区画整然とした良質な住宅地域で、対象地域に影響を与える開発計画は見られない。売買・賃貸共に需要は強く、地価は上昇傾向にある。 地域要因の将来予測戸建住宅、共同住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、特に地域要因に影響を与える開発計画等は見られず、概ね現況のまま推移するものと予測する。 価格決定の理由対象標準地は都心に近く利便性の高い、区画整然とした住宅地域にあり、土地の取引については自己使用目的の戸建住宅地の取引が中心で、価格形成においては主に市場性が重視されている。投資採算性を反映した収益価格も考慮すべきものであるが、低層住宅地域のため、やや低位に試算された。従って、規範性の高い取引事例より試算された比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士:安本 光夫 |
約809m | 745,000円/㎡ | 調査年:2007年 |
約817m | 521,000円/㎡ | 調査年:2012年 |
約839m | 694,000円/㎡ | 調査年:2015年 |
約896m | 570,000円/㎡ | 調査年:2017年 地域要因区内では環境的に中庸な熟成した住宅地域で、利便性も高く、総額的に手頃な価格帯の住宅地で価格も上昇傾向にある。 地域要因の将来予測一般住宅に共同住宅が混在する熟成した住宅地域で、今後も現状の住環境を維持してゆく地域であると予測される。 価格決定の理由近隣地域の需要者は自用目的が中心であり、取引市場の動向が重視される傾向が強い地域であるが、マンション、アパート等の収益物件も見られる。したがって、比準価格を中心としつつ、収益価格も比較考量して、区内の平均的な住宅地としての総額的妥当性、代表標準地としての半年間変動率の妥当性等を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士:佐藤 重彦 |
約896m | 541,000円/㎡ | 調査年:2015年 |
約934m | 750,000円/㎡ | 調査年:2015年 |
約1,013m | 1,280,000円/㎡ | 調査年:2016年 地域要因武蔵小山駅の乗降客数は増加傾向。パルム商店街に存するが、その入口付近の店舗が再開発事業により閉店し、近隣地域の集客への影響が懸念される。 地域要因の将来予測価格決定の理由比準価格は類似性の高い商業地の取引から求めたが、その中にはパルム商店街にあって標準地に近い店舗の正常な売買が含まれているため、地価水準の把握は的確である。収益目的の投資もみられる同商店街にあって、事業性・投資採算性の尺度となる収益価格も地価形成への影響力が大きい。ここでは需給がタイトな現状を踏まえ、市場性が的確に反映された比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2016年01月01日不動産鑑定士:仲丸 智行 |
約1,013m | 511,000円/㎡ | 調査年:2017年 地域要因近隣地域の北方では、平成30年完成予定の市街地再開発工事が進んでいる。大崎駅への動線拡充による利便性向上と住宅需要への波及が見込まれる。 地域要因の将来予測西品川1丁目は四方を囲んだ線路が障害となって幹線道路やバス便がなく不便であっが、今後は西品川一丁目地区市街地再開発事業の効果が波及し、大崎駅との動線が改善され、住宅地域としての需要が高まると予測する。 価格決定の理由比準価格は西品川1丁目及びその周辺の類似地域の取引から試算され、住環境よりも価格等を重視する中心的需要者の取引動機を反映した実証的な価格となった。一方で収益価格は、標準地の規模では収益性に優れた建物が組成できないことに加え、最寄駅から遠いために賃料が安く、結果として低位となった。本件では自己の住宅取得目的が主流であることから比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士:仲丸 智行 |
約1,013m | 659,000円/㎡ | 調査年:2016年 地域要因繁華性が低いものの、最寄駅に近く、近隣の再開発計画の進捗と共に、徐々に地域性の向上が見込まれる。 地域要因の将来予測旧来から店舗付併用住宅や共同住宅が多いが、武蔵小山駅東地区の再開発計画により将来的には高層化していくものと予測する。 価格決定の理由対象標準地の属する近隣地域は、武蔵小山駅に程近い、中低層の店舗併用住宅が建ち並ぶ商業地域である。自己利用目的、賃貸収入目的ともに合理性が認められるが、個人経営目的の需要者がやや多いことも影響し、収益価格は相対的に低位に求められた。よって、最近の取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、更に代表標準地との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2016年01月01日不動産鑑定士:渡邊 豊 |
約1,013m | 602,000円/㎡ | 調査年:2012年 |
約1,083m | 4,150,000円/㎡ | 調査年:2016年 地域要因五反田駅前の高度商業地域であり、賃貸需給は本格的回復には至らないが、緩和政策による利回り低下で取引価格水準は上昇傾向にある。 地域要因の将来予測価格決定の理由近隣地域における価格水準及び画地規模から、投資目的の需要が中心となる地域で、価格水準は収益価格に依拠して形成される傾向が強いが、こうした収益力を反映した高度商業地の取引の実勢を反映した比準価格も関連付け、地域における総額的な価格水準並びに、代表標準地価格との均衡にも配慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2016年01月01日不動産鑑定士:佐藤 重彦 |
約1,083m | 2,130,000円/㎡ | 調査年:2016年 地域要因特段の変化要因はない。接面道路沿いに中高層建物が建ち並び、首都高速環状線の出入口が完成し、地価は強含みにある。 地域要因の将来予測価格決定の理由事業用物件が殆どを占め、店舗・事務所、共同住宅等の賃貸用ビルが多い商業地域で、物件の収益性に着目した取引が中心の地域である。本件では、比準価格は周辺に適切な事例が所在し信頼性がやや高いこと、収益価格は想定条件を多く含む価格であること等を総合的に勘案し、市場性を反映した比準価格をやや重視し、収益性を反映した収益価格を比較考量して調整を行い、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。 2016年01月01日不動産鑑定士:二又川 喜保 |
約1,090m | 522,000円/㎡ | 調査年:2012年 |
約1,090m | 762,000円/㎡ | 調査年:2015年 |
約1,090m | 532,000円/㎡ | 調査年:2016年 地域要因特段の変化要因はない。事業所跡地等を中心に敷地の細分化が進行し、利便性、値頃感等をから、住宅需要は旺盛で、地価は強含みで推移している。 地域要因の将来予測戸建住宅、共同住宅、事業所等が混在する地域であるが、事業所の閉鎖等に伴い、戸建住宅や中層共同住宅等が増加し、住宅地域として熟成していくものと予測される。 価格決定の理由自用物件、収益物件が混在する住宅地域であり、小規模な戸建住宅物件等が取引の中心であるが、共同住宅等の取引もやや多い。本件では、対象地域が居住環境等を主に価格形成がなされる住宅地域であり、周辺地区内の類似取引事例を基にした比準価格の信頼性がやや高いと判断されることから、市場性を反映した比準価格を重視、収益性を反映した収益価格を勘案して、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。 2016年01月01日不動産鑑定士:二又川 喜保 |
約1,159m | 636,000円/㎡ | 調査年:2012年 |
約1,159m | 617,000円/㎡ | 調査年:2016年 地域要因東急池上線沿線の混在住宅地域で都心接近性に優れることから、安定したエンド需要に支えられて地価は緩やかに上昇している。 地域要因の将来予測商業利用が混在する旧中原街道沿いの住宅地域で地域要因の大きな変動も見られないことから、今後も現状を維持しながら推移していくと思料する。 価格決定の理由対象地域は賃貸用マンションが多く混在するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。不動産取引はマンション用地としての仕入若しくは自用の居宅・事業利用を目的としたものが中心であり、当該取引が地価形成の大きなウエイトを占めることから、比準価格にウエイトを置いて収益性を反映した収益価格を関連づけ、且つ単価と総額との関連及び代表標準地等との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2016年01月01日不動産鑑定士:鈴木 正則 |
約1,159m | 577,000円/㎡ | 調査年:2015年 |
約1,206m | 532,000円/㎡ | 調査年:2015年 |
約1,215m | 794,000円/㎡ | 調査年:2017年 地域要因幹線道路沿いに事業所、マンションが多くみられる住商混在地域。地域要因の変動は小さいが、分譲マンション需要は旺盛で地価は上昇傾向で推移。 地域要因の将来予測海岸通り沿いに事業所などが混在する地域であるが事務所需要が減退し、天王洲運河沿いの眺望等から共同住宅地域へ移行していくものと思われる。地価はマンション需要の厚みから比較的堅調に推移するものと予測する。 価格決定の理由海岸通り沿いに中高層マンションのほか事業所など画地規模の大きい利用が多くみられる住商混在地域である。大規模画地については、マンション分譲を想定した事業採算性を反映した開発法が重視されるが、開発素地の取得にあたっては不動産の市場性を反映した比準価格も規範性が高い。したがって、大規模マンション適地としての特性を考慮し、開発法による価格及び比準価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士:立花 俊輔 |
約1,269m | 602,000円/㎡ | 調査年:2017年 地域要因大きな変動要因がないことから、利便性と住環境で均衡の取れた当該地域の需要に安定感。500m先の武蔵小山駅前再開発の好影響を間接的に享受。 地域要因の将来予測東急目黒線の都心直通運転(平成12年)、地下化(平成18年)以降は地域要因に大きな変動はないが、徒歩圏の武蔵小山駅前で再開発が始まり、今後も住環境と利便性に優れた住宅地として人気を維持するものと予測。 価格決定の理由比準価格は全て西小山駅を最寄りとする住宅地の取引から求められ、標準地と価格牽連性が強く、取引実態を反映して価格水準を的確に現している。一方で収益価格は、標準地が低層住宅地域に存する小規模地であり、効率的な収益用不動産の建築には小さいことから、低位となった。ここでは、収益性よりも居住の快適性を重視する中心的需要者の取引動機を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士:仲丸 智行 |
約1,339m | 432,000円/㎡ | 調査年:2012年 |
約1,339m | 715,000円/㎡ | 調査年:2016年 地域要因田園都市構想の伝統を受け継ぐ大邸宅が減少傾向。画地分割による総額が抑えられた住宅の取引が主流を占めるが、購入層は厚く、需要が堅調に推移。 地域要因の将来予測今後も大規模戸建住宅(いわゆる大邸宅)が減少し、区画分割された中小規模の住宅地の割合が増加するが、100%の低い容積率規制等により細分化にも限界があることから、現状の住環境が維持されるものと予測する。 価格決定の理由比準価格は、周辺の閑静な住宅地域において戸建住宅を求める個人の取引から求められており、中心的需要者の取引動機を反映した実証的な価格である。一方で収益価格は、良好な住環境を維持するための規制(容積率100%等)による貸床面積の抑制等から、結果として低位に試算された。ここでは良好な住環境が価格形成の主要因である実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2016年01月01日不動産鑑定士:仲丸 智行 |
約1,359m | 1,630,000円/㎡ | 調査年:2016年 地域要因商業地域として熟成しており、不動産市況を反映して、上昇基調で推移している。 地域要因の将来予測価格決定の理由比準価格は実際の市場で取引された事例から試算されたもので、市場の実勢を反映した実証的な価格である。一方収益価格は賃貸することによって得られる不動産の収益性に着目した理論的な価格である。当地域は高層店舗兼事務所、共同住宅の集積する商業地域であり、市場性と収益性を共に検討して行動される。よって、比準価格と収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2016年01月01日不動産鑑定士:黒田 学 |
約1,359m | 926,000円/㎡ | 調査年:2016年 地域要因広幅員の道路に面し土地の有効利用が可能であることから、店舗兼共同住宅地としての需要は安定的である。 地域要因の将来予測価格決定の理由対象標準地は、主要街路沿いの中高層の店舗兼共同住宅を主とする商業地域に位置する。典型的な需要者は投資採算性を重視して意思決定を行うと考えられる一方、自己使用目的の土地取引も見られる地域性を考慮して、本件では、適切に選択した取引事例に基づき試算した比準価格を重視し、対象地の収益性を表した収益価格を関連付け、代表標準地との検討を行ったうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2016年01月01日不動産鑑定士:渡邊 豊 |
約1,359m | 604,000円/㎡ | 調査年:2015年 |
約1,458m | 586,000円/㎡ | 調査年:2017年 地域要因特に地域要因の変動は認められない。 地域要因の将来予測特に地域要因の変動は認められず、当面は現状維持程度で推移するものと予測する。 価格決定の理由近隣地域は、低層の一般住宅及び中層の共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、個人需要者による自用目的での取引が多く見受けられる地域である。したがって、本件の如く住宅地域においては収益性よりも、居住快適性等が重視されることから、現実の不動産取引市場を反映した実証的な価格である比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、かつ、代表標準地価格との均衡に留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士:西尾 栄二 |
約1,463m | 715,000円/㎡ | 調査年:2015年 |
約1,504m | 747,000円/㎡ | 調査年:2015年 |
約1,515m | 743,000円/㎡ | 調査年:2015年 |
約1,516m | 1,030,000円/㎡ | 調査年:2016年 |
約1,516m | 578,000円/㎡ | 調査年:2012年 |
約1,516m | 604,000円/㎡ | 調査年:2016年 |
約1,526m | 1,330,000円/㎡ | 調査年:2016年 地域要因商業立地性のよいエリアであり、不動産市況を反映して、上昇基調で推移している。 地域要因の将来予測価格決定の理由比準価格は実際の市場で取引された事例から試算されたもので、市場の実勢を反映した実証的な価格である。一方収益価格は賃貸することによって得られる不動産の収益性に着目した理論的な価格である。当地域は比較的広幅員の街路に面し、中高層の店舗兼事務所、マンション等が建ち並ぶ地域で、市場性と収益性を共に検討して行動される。よって、比準価格と収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2016年01月01日不動産鑑定士:黒田 学 |
約1,526m | 1,520,000円/㎡ | 調査年:2008年 |
約1,538m | 775,000円/㎡ | 調査年:2017年 地域要因安定的な住宅需要が認められる地域であるが、武蔵小山駅の再開発事業(品川区)による波及効果が期待される。 地域要因の将来予測価格決定の理由対象標準地が存する地域は、幹線道路沿いに共同住宅、戸建住宅、事業所等が連坦する混在地域である。背後地には戸建住宅を中心とする住宅地が形成されており、収益性よりも居住の快適性・利便性を指向する地域といえることから収益価格は低位に求められた。以上より、本件では幹線道路沿いの取引事例から求められた市場実勢を反映する比準価格を標準に収益価格を関連づけ、代表標準地との価格検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士:樋口 典子 |
約1,538m | 672,000円/㎡ | 調査年:2006年 |
約1,552m | 2,330,000円/㎡ | 調査年:2016年 地域要因大崎駅前の大型の再開発ビル、マンション等が林立する地域で、投資適格物件が多く地価は強含みで推移している。 地域要因の将来予測大規模再開発建物が林立する大崎駅前地区の一郭にあって、商業、オフィスゾーンとしての熟成が更に進行してゆく地域であると判定した。 価格決定の理由新興商業地域である大崎駅前の投資目的の大型物件が需要の中心となる地域で、価格水準は収益価格に依拠して形成される傾向が強い。但し投資適格の物件に対する需要は投資法人等を中心に極めて強く、収益価格とこうした投資適格物件取引の実勢を反映した比準価格も関連付け、地域における総額的な価格水準並びに、代表標準地価格との均衡にも配慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2016年01月01日不動産鑑定士:佐藤 重彦 |
約1,555m | 624,000円/㎡ | 調査年:2017年 地域要因一般住宅のほか事業所等も混在する住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。 地域要因の将来予測事業所等が混在する地域であるが今後は共同住宅地域へ移行していくものと思われる。用途混在で地域的特性に乏しいが、マンション立地としての潜在的需要も見込まれ、地価は横這い乃至微増で推移するものと予測する。 価格決定の理由近隣地域は中層マンションのほか事業所等も混在する地域である。事業のための土地需要は少なく、マンション化が進んでいるものの用途混在による周辺環境から賃料水準はほぼ頭打ちの状態にあり、収益価格はやや低めに試算された。したがって、市場の実態を反映し実証的な比準価格に重きをおき、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ規準価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士:立花 俊輔 |
約1,555m | 472,000円/㎡ | 調査年:2012年 |
約1,559m | 1,600,000円/㎡ | 調査年:2016年 地域要因東五反田二丁目地区の再開発は完了したが、近隣地域の繁華性等に大きな変化は無く、店舗としての需要は依然として弱含み。居住用は堅調である。 地域要因の将来予測当該地域は、1階を店舗とし2階以上を共同住宅とする中高層の建物が建ち並ぶ商業地域として熟成している。当面は現在の状況を維持していくものと予測する。 価格決定の理由取引事例は同一需給圏内の商業地域から選択しており、類似性が高く説得力がある。需要者には投資目的の法人、個人も参入してくるため、需要者層を考慮すると、収益性に着目した収益価格は重視すべき価格である。従って比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2016年01月01日不動産鑑定士:野坂 啓介 |
約1,560m | 1,060,000円/㎡ | 調査年:2016年 地域要因大井町駅近くの熟成した商業地域の一郭に位置する。同駅周辺は再開発事業が数カ所で進行中で、特にマンション用地の需要は堅調。 地域要因の将来予測価格決定の理由近隣地域は、立地的、総額的に法人による自己使用目的以上に不動産事業者等による開発、投資目的の需要が中心となりつつある地域である。特に店舗付共同共同住宅には好適な条件を備えるので、投資事業者の賃貸における事業採算性を直接反映させた収益価格と、近時高揚しているこの主の投資適格物件に対する需要の実勢を反映させた比準価格もほぼ同等に勘案し、更に代表標準地価格との均衡にも配慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2016年01月01日不動産鑑定士:佐藤 重彦 |
約1,560m | 543,000円/㎡ | 調査年:2016年 地域要因区内では繁華性が低位の近隣商業地域であり、特段変動要因は見受けられないが、一般的要因の影響により、地価は上昇している。 地域要因の将来予測価格決定の理由対象標準地は西大井駅から徒歩圏の近隣商業地域に位置し、自己利用目的、賃貸収入目的ともに合理性が認められるものの、商圏の狭さは否定できず、商店街背後に存する住宅地との代替競争関係の中で価格が形成される面もある。そこで本件では、最近の市場の傾向を表した比準価格をやや重視し、収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を行ったうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2016年01月01日不動産鑑定士:渡邊 豊 |
約1,579m | 748,000円/㎡ | 調査年:2015年 |
約1,590m | 757,000円/㎡ | 調査年:2016年 地域要因駅に近い幹線道路沿いの商業地域であり、相応の容積率を消化し得ることから店舗兼共同住宅地としての需要は安定している。 地域要因の将来予測価格決定の理由比準価格は、品川区内の幹線道路沿いの商業地の取引事例を中心に求められた価格で、市場の実態を反映しており信頼性が高い。また、収益価格は対象標準地上に最有効使用の店舗兼共同住宅の建築を想定し、適切な賃貸条件を基に求められた価格であり、典型的な需要者の投資採算性を反映した価格である。そこで本件では、比準価格と収益価格を関連付け、更に代表標準地からの検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2016年01月01日不動産鑑定士:渡邊 豊 |
約1,600m | 720,000円/㎡ | 調査年:2015年 |
約1,630m | 605,000円/㎡ | 調査年:2015年 |
約1,670m | 1,120,000円/㎡ | 調査年:2017年 地域要因取引件数は少ないが、著名な優良住宅地域であるため、総額は嵩むものの、需要は堅調である。 地域要因の将来予測低層共同住宅も散見されるが、中規模の優良住宅が建ち並ぶ著名な住宅地域で、今後も中規模一般住宅を中心とした地域を維持して行くものと思科する。 価格決定の理由対象地周辺は、低層の共同住宅等も散見されるものの、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。このような地域では土地価格・建築費高騰に見合う賃貸収入は期待出来ないこと及び不動産の収益性ではなく居住の快適性が最も重視される地域であると判断される。よって、本件では画地規模がやや異なるものの、市場の実勢を十全に反映した比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士:吉本 博貴 |
約1,840m | 711,000円/㎡ | 調査年:2017年 地域要因区画整然とした中規模の優良戸建住宅地で、根強い需要に支えられ、地価は緩やかな上昇基調で推移している。 地域要因の将来予測主に戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、当該地域には特段の変動要因は見あたらず、今後とも現状の利用状態を維持しながら推移していくものと予測される。 価格決定の理由中級上位の戸建住宅のほか、低層のアパートが見られる住宅地域である。比準価格はこの市場の実態を反映した価格である。一方、共同住宅を賃貸する場合における収益性を反映した収益価格を試算した。当該地域は戸建住宅を主体とした地域で収益性より快適性を重視して取引される傾向がある。よって、比準価格を重視し、収益価格を勘案し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士:黒田 学 |
約1,843m | 810,000円/㎡ | 調査年:2015年 |
約1,843m | 825,000円/㎡ | 調査年:2016年 地域要因大井町駅周辺の熟成した商業地域の一郭に位置する。同駅周辺は再開発事業が数カ所で進行中で、特にマンション用地の需要は堅調。 地域要因の将来予測価格決定の理由周辺の利用状況、対象地の規模、形状等から開発、投資目的の需要が中心となると地域と判断されるので、こうした投資事業者の事業採算性を反映させた収益価格を中心としつつも、この種の投資需要の実勢を反映している比準価格も同様に重視し、更に代表標準地としての過去半年間変動率の妥当性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2016年01月01日不動産鑑定士:佐藤 重彦 |
約1,868m | 834,000円/㎡ | 調査年:2017年 地域要因中規模戸建住宅が建ち並ぶ高台緩傾斜の閑静な住宅地域で、交通利便性、居住環境等から選好性が高く、需要も底堅いことから地価は上昇基調にある。 地域要因の将来予測中規模戸建住宅が建ち並ぶ国道1号線背後の高台緩傾斜の住宅地域で、相続等による所有者の変更で画地の細分化、建物の建て替わり等が散見されるが、居住環境に大きな変化はなく今後も現状のまま推移すると予測する。 価格決定の理由近隣地域は戸建住宅を中心とする閑静な住宅地域で、典型的な需要者は居住目的の個人と想定される。これらの需要者は収益性よりも居住の快適性や利便性を重視し、代替競争関係にある他の不動産との比較により取得の意思決定を行う傾向にあることから、このような価格形成過程に倣い、同一需給圏における実際の取引価格を基に求められた比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士:柏原 理奈 |
約1,881m | 540,000円/㎡ | 調査年:2017年 地域要因街路条件の劣る住宅地域であるが、交通及び生活利便性の高さから住宅需要は底堅く、敷地の細分化による単価の上昇もあり、地価は上昇基調にある。 地域要因の将来予測中規模戸建住宅のほかアパート等も散見される街路条件のやや劣る住宅地域。相続等による所有者の変更により敷地は細分化傾向にあり、ファミリー層の流入により地域人口の若年化が進行していくものと予測する。 価格決定の理由近隣地域は戸建住宅を中心にアパートも散見される住宅地域で、典型的な需要者は居住目的の個人と想定される。これらの需要者は収益性よりも居住の快適性や利便性を重視し代替競争関係にある他の不動産との比較により取得の意思決定を行う傾向にあることから、このような価格形成過程に倣い、同一需給圏内の実際の取引価格を基に求められた比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士:柏原 理奈 |
約1,883m | 1,620,000円/㎡ | 調査年:2016年 地域要因特段の変化要因はない。鉄道駅を中心に中・高層ビルが建ち並ぶほか、周辺地を含み再開発事業の動きも有り、地価は強含みにある。 地域要因の将来予測価格決定の理由事業用物件が殆どを占める駅に近い商業地域で、物件の収益性等に着目した取引が多く、市場性と収益性とも重視される地域である。本件では、比準価格は類似する商業地域の事例がやや少なかったこと、収益価格は想定条件を含むが適切に想定されていること等から、収益価格の信頼性がやや高いと判断される。よって、収益性を反映した収益価格をやや重視し、市場性を反映した比準価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。 2016年01月01日不動産鑑定士:二又川 喜保 |
約1,893m | 1,010,000円/㎡ | 調査年:2017年 地域要因特段の変化要因はない。やや高台地に中層共同住宅が多い住宅地域で、駅前の大規模再開発事業等が竣工間近で活気がうかがえる。 地域要因の将来予測中上品等のマンション地としての利用を標準としており、駅前での再開発事業も注目され、今後とも、利便性に恵まれた居住環境良好な住宅地として安定的に推移すると予測する。 価格決定の理由中層マンションを中心とした居住環境良好な住宅地域で、需要者は収益性をも重視して取引意思を決定すると思料されるため、投資採算性に基づく収益価格は説得力ある価格と考えられる。また、比準価格は敷地規模がやや異なるものも含まれるが、適切に要因比較等を行っており、市場性を充分に反映した精度の高い価格と考えられる。よって、実証的な比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士:吉本 博貴 |
約1,896m | 870,000円/㎡ | 調査年:2016年 |
約1,900m | 690,000円/㎡ | 調査年:2017年 地域要因旧来からの分譲住宅地で、画地も整然とした駅徒歩圏の閑静な住宅地域を形成している。良好な住環境と都心への利便性から地価は上昇している。 地域要因の将来予測戸建住宅を中心とする居住環境が良好で、閑静な住宅地域として熟成している。格別の変動要因はなく、現状を維持すると予測する。 価格決定の理由比準価格は複数の代替競争等関係にある事例を採用し、取引市場の実態を総合的に勘案して求めた価格である。収益価格は、共同住宅を想定して収益性の側面から市場価値を求めた価格である。対象標準地は、居住の快適性等を重視する住宅地域で、自用目的の取引が中心となり、容積率が低い当該地域では収益価格は低く求められた。したがって、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地からの検討を行い、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士:加涌 康士 |
約1,900m | 718,000円/㎡ | 調査年:2015年 |
約1,904m | 694,000円/㎡ | 調査年:2017年 地域要因地域要因に特段の変化は認められないが、マンションを中心に住宅需要が旺盛であることから、地価は上昇傾向で推移している。 地域要因の将来予測マンションが多く、事業所等も混在するが、周辺地域の開発の影響により、徐々にマンション地として熟成するものと予測する。 価格決定の理由対象標準地の属する近隣地域は、中高層マンション等が建ち並ぶ混在住宅地域である。当該地域内には規模の纏まった画地が多く、分譲マンション用地としてデベロッパーによる潜在的な需要が認められる。そこで本件では、最有効使用に関する市場分析を踏まえた開発想定に基づく、事業採算性を反映した開発法による価格を採用し、比準価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士:渡邊 豊 |
約1,926m | 705,000円/㎡ | 調査年:2017年 地域要因特に地域要因の変動は認められない。 地域要因の将来予測特に地域要因の変動は認められず、当面は現状維持程度で推移するものと予測する。 価格決定の理由近隣地域は、低層の一般住宅及び中層の共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、個人需要者による自用目的での取引が多く見受けられる地域である。したがって、本件の如く住宅地域においては収益性よりも、居住快適性等が重視されることから、現実の不動産取引市場を反映した実証的な価格である比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、かつ、代表標準地価格との均衡に留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士:西尾 栄二 |
約1,952m | 635,000円/㎡ | 調査年:2015年 |
約1,970m | 560,000円/㎡ | 調査年:2015年 |
約1,972m | 516,000円/㎡ | 調査年:2016年 |
約1,972m | 648,000円/㎡ | 調査年:2016年 |
ピンをクリックすると該当不動産の詳細情報にジャンプします。
星薬科大学・立正大学が近くにあり、学期期間中とそれ以外とで町の雰囲気が変わることが有るため、実地調査を行うタイミングには注意が必要です。学生向けの賃貸業を営む際などには星薬科大学・立正大学のキャンパス移転のリスクも検討が必要でしょう。
駅地価.comでは、本当に信頼できるプロへの相談を強くお勧めします。
東急池上線荏原中延駅 | 600,000円/㎡ |
東急大井町線戸越公園駅 | 580,000円/㎡ |
東急目黒線武蔵小山駅 | 594,000円/㎡ |
東急大井町線中延駅 | 590,000円/㎡ |
東急目黒線不動前駅 | 1,010,000円/㎡ |
JR山手線大崎駅 | 719,000円/㎡ |
東急大井町線下神明駅 | 624,000円/㎡ |
JR山手線五反田駅 | 1,010,000円/㎡ |
東急目黒線西小山駅 | 684,000円/㎡ |
東急大井町線荏原町駅 | 555,000円/㎡ |
東急大井町線旗の台駅 | 583,000円/㎡ |
JR横須賀線西大井駅 | 580,000円/㎡ |
東急目黒線洗足駅 | 602,000円/㎡ |
JR山手線目黒駅 | 1,010,000円/㎡ |
JR京浜東北線大井町駅 | 612,000円/㎡ |
東急池上線長原駅 | 570,000円/㎡ |
都営浅草線馬込駅 | 540,000円/㎡ |
都営浅草線高輪台駅 | 1,070,000円/㎡ |
東急大井町線北千束駅 | 594,000円/㎡ |
京急本線北品川駅 | 780,500円/㎡ |
西馬込駅 | 484,000円/㎡ |
馬込駅 | 540,000円/㎡ |
中延駅 | 590,000円/㎡ |
五反田駅 | 1,010,000円/㎡ |
高輪台駅 | 1,070,000円/㎡ |
泉岳寺駅 | 1,165,000円/㎡ |
三田駅 | 1,290,000円/㎡ |
大門駅 | 1,300,000円/㎡ |
新橋駅 | 5,360,000円/㎡ |
東銀座駅 | 12,200,000円/㎡ |
宝町駅 | 10,365,000円/㎡ |
日本橋駅 | 6,990,000円/㎡ |
人形町駅 | 1,335,000円/㎡ |
東日本橋駅 | 2,030,000円/㎡ |
浅草橋駅 | 1,269,500円/㎡ |
蔵前駅 | 919,000円/㎡ |
浅草駅 | 875,500円/㎡ |
本所吾妻橋駅 | 458,000円/㎡ |
押上(スカイツリー前)駅 | 458,000円/㎡ |