戸越銀座駅 近隣地価情報


692,000円

東京都品川区にある東急池上線戸越銀座駅の地価相場は692,000円/㎡(2,287,603円/坪)です。

戸越銀座駅を中心とした2,000m圏内の不動産75件の地価をサンプルとしています。
なお、地価の平均値は688,187円/㎡(2,274,998円/坪)で、最高値は586,000円/㎡(1,937,190円/坪)、最低値は690,000円/㎡(2,280,991円/坪)です。

戸越銀座駅近隣不動産の地価詳細

戸越銀座駅近隣不動産のうち、不動産鑑定士による不動産鑑定評価が付いているものをリストアップします。

戸越銀座駅
からの距離
価格 詳細
約90m780,000円/㎡

調査年:2016年
利用現況:店舗兼銀行
利用区分、構造:建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
住所:東京都品川区平塚2丁目660番2

地域要因

戸越銀座駅の乗降客数は平成24年度以降は増加傾向。同駅前商店街には再開発により武蔵小山から移転した飲食チェーン店もみられ、引合いが強い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、主に私鉄駅前の比較的立地の良い近隣商業地域の取引から求めており、規範性の高い実証的な価格である。一方で収益価格は、事業性や収益性が重要な商業地域では重視されるべきであるが、本件では日影規制が容積率の消化を妨げたためやや低位となった。ここでは、駅至近の稀少的立地と価格上昇局面によるタイトな需給関係を的確に捉えた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

2016年01月01日不動産鑑定士:仲丸 智行

不動産鑑定評価

約275m486,000円/㎡

調査年:2012年
利用現況:住宅
利用区分、構造:建物などの敷地、W(木造)2F
住所:東京都品川区平塚三丁目773番43

不動産鑑定評価

約275m542,000円/㎡

調査年:2015年
利用現況:住宅
利用区分、構造:建物などの敷地、W(木造)2F
住所:東京都品川区平塚三丁目773番43

不動産鑑定評価

約302m977,000円/㎡

調査年:2015年
利用現況:店舗兼共同住宅
他交通機関:戸越、接面
利用区分、構造:建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)9F
住所:東京都品川区戸越三丁目917番5外

不動産鑑定評価

約302m580,000円/㎡

調査年:2017年
利用現況:住宅兼事務所
他交通機関:戸越、120m
利用区分、構造:建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
住所:東京都品川区戸越3丁目878番17外

地域要因

特段の変化要因はないが、駅徒歩近接圏にあり、旺盛な住宅需要等を反映し、地価は強含みで推移しているが、敷地の細分化傾向が強くなっている。

地域要因の将来予測

駅に近い住宅地域として熟成しており、今後とのほぼ同様の住宅地域として推移すると予測する。

価格決定の理由

自用物件を主体に収益物件が混在する住宅地域であり、小規模な自用戸建住宅物件等が取引の中心であるものの、駅に近接することから小規模な共同住宅の取引も見られる状況にある。当該地域は、収益性よりも居住の快適性等を重視した取引が主体で有ることから、周辺の同種取引事例を基にした市場性を反映した比準価格をやや重視し、収益性を反映した収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

2017年01月01日不動産鑑定士:二又川 喜保

不動産鑑定評価

約504m541,000円/㎡

調査年:2015年
利用現況:住宅
他交通機関:武蔵小山、720m
利用区分、構造:建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
住所:東京都品川区荏原二丁目234番14

不動産鑑定評価

約761m600,000円/㎡

調査年:2017年
利用現況:住宅
他交通機関:大崎広小路、500m
利用区分、構造:建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
住所:東京都品川区大崎4丁目213番16

地域要因

敷地の細分化が進行し、小規模戸建住宅が増加している。旺盛な住宅需要と大崎地区の発展を反映し、地価は強含み傾向にある。

地域要因の将来予測

中小・小規模の一般住宅地として熟成しており、今後も、駅に近い利便性に恵まれた住宅地域として安定的に推移すると予測。

価格決定の理由

自用物件、収益物件が混在する普通住宅地域で、小規模な共同住宅も見られるが、個人の自用の戸建住宅が取引の中心となる地域である。よって個人需要の取引を基礎にして求め、市場性を反映した比準価格を重視し、想定条件に基づいて求めた収益性を反映した収益価格を比較考量して、単価と総額の関係、代表標準地価格との検討も踏まえて鑑定評価額を以上の通り決定した。

2017年01月01日不動産鑑定士:佐藤 重彦

不動産鑑定評価

約761m645,000円/㎡

調査年:2012年
利用現況:事務所、倉庫兼店舗
他交通機関:五反田、440m
利用区分、構造:建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4FB1
住所:東京都品川区大崎5丁目26番6外

不動産鑑定評価

約764m1,860,000円/㎡

調査年:2016年
利用現況:事務所
他交通機関:大崎、近接
利用区分、構造:建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)8F
住所:東京都品川区大崎3丁目296番18

地域要因

駅前地域は再開発により整備されており、近隣地域は駅至近の商業地域であり、地価は強含みに推移している。

地域要因の将来予測

大崎駅に近接し、大崎駅西口の再開発地区の影響を受けるも、今後とも現状のまま推移すると判断される。

価格決定の理由

近隣地域は駅前商業地域である。収益価格は店舗兼事務所を建築し賃貸に供することを想定して求めたもので、不動産の収益性を反映しており、このような商業地域においては重視すべき価格である。比準価格は品川区内に存する比較的山手線に近い商業地域の事例を採用して求めた価格であり、市場の実勢を反映し規範性は高い。よって、実証的な比準価格をやや重視し収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

2016年01月01日不動産鑑定士:吉本 博貴

不動産鑑定評価

約767m741,000円/㎡

調査年:2016年
利用現況:空地
利用区分、構造:その他(原野など)、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
住所:東京都品川区西中延1丁目14番5

地域要因

大通り沿いの地域であるが繁華性は高くなく、マンション需要が中心となっている。

地域要因の将来予測

中原街道沿いに店舗付マンション等が建ち並ぶ商業地域であるが、繁華性がやや乏しいため、今後も中高層マンションを中心とした地域として推移していくものと思料される。

価格決定の理由

対象地が存する地域は、広幅員の都道に面するため、上層階共同住宅の利用により、今後も供給が見込まれ、賃料水準が上がらず、収益価格は比較的低位に試算された。一方、比準価格は規範性の高いものを採用し、比較検討することで求められており、市場性を充分に反映した精度の高い価格であると思料する。したがって本件では市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

2016年01月01日不動産鑑定士:吉本 博貴

不動産鑑定評価

約775m696,000円/㎡

調査年:2017年
利用現況:住宅
他交通機関:戸越、700m
利用区分、構造:建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
住所:東京都品川区豊町1丁目1139番16

地域要因

区画整然とした良質な住宅地域で、対象地域に影響を与える開発計画は見られない。売買・賃貸共に需要は強く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅、共同住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、特に地域要因に影響を与える開発計画等は見られず、概ね現況のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は都心に近く利便性の高い、区画整然とした住宅地域にあり、土地の取引については自己使用目的の戸建住宅地の取引が中心で、価格形成においては主に市場性が重視されている。投資採算性を反映した収益価格も考慮すべきものであるが、低層住宅地域のため、やや低位に試算された。従って、規範性の高い取引事例より試算された比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

2017年01月01日不動産鑑定士:安本 光夫

不動産鑑定評価

約809m745,000円/㎡

調査年:2007年
利用現況:店舗兼共同住宅
他交通機関:戸越公園、270m
利用区分、構造:建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
住所:東京都品川区戸越5丁目10番4

不動産鑑定評価

約817m521,000円/㎡

調査年:2012年
利用現況:事務所兼倉庫
利用区分、構造:建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
住所:東京都品川区荏原1丁目286番3外

不動産鑑定評価

約839m694,000円/㎡

調査年:2015年
利用現況:店舗兼住宅
他交通機関:戸越公園、70m
利用区分、構造:建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
住所:東京都品川区戸越六丁目64番2

不動産鑑定評価

約896m570,000円/㎡

調査年:2017年
利用現況:共同住宅
他交通機関:荏原中延、310m
利用区分、構造:建物などの敷地、S(鉄骨造)3FB1
住所:東京都品川区西中延2丁目255番5

地域要因

区内では環境的に中庸な熟成した住宅地域で、利便性も高く、総額的に手頃な価格帯の住宅地で価格も上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅に共同住宅が混在する熟成した住宅地域で、今後も現状の住環境を維持してゆく地域であると予測される。

価格決定の理由

近隣地域の需要者は自用目的が中心であり、取引市場の動向が重視される傾向が強い地域であるが、マンション、アパート等の収益物件も見られる。したがって、比準価格を中心としつつ、収益価格も比較考量して、区内の平均的な住宅地としての総額的妥当性、代表標準地としての半年間変動率の妥当性等を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

2017年01月01日不動産鑑定士:佐藤 重彦

不動産鑑定評価

約896m541,000円/㎡

調査年:2015年
利用現況:共同住宅
他交通機関:荏原中延、310m
利用区分、構造:建物などの敷地、S(鉄骨造)3FB1
住所:東京都品川区西中延二丁目255番5

不動産鑑定評価

約934m750,000円/㎡

調査年:2015年
利用現況:店舗兼共同住宅
他交通機関:大崎、500m
利用区分、構造:建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
住所:東京都品川区大崎二丁目235番2

不動産鑑定評価

約1,013m1,280,000円/㎡

調査年:2016年
利用現況:店舗兼住宅
他交通機関:武蔵小山、220m
利用区分、構造:建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)3FB1
住所:東京都品川区小山3丁目137番6外

地域要因

武蔵小山駅の乗降客数は増加傾向。パルム商店街に存するが、その入口付近の店舗が再開発事業により閉店し、近隣地域の集客への影響が懸念される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は類似性の高い商業地の取引から求めたが、その中にはパルム商店街にあって標準地に近い店舗の正常な売買が含まれているため、地価水準の把握は的確である。収益目的の投資もみられる同商店街にあって、事業性・投資採算性の尺度となる収益価格も地価形成への影響力が大きい。ここでは需給がタイトな現状を踏まえ、市場性が的確に反映された比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

2016年01月01日不動産鑑定士:仲丸 智行

不動産鑑定評価

約1,013m511,000円/㎡

調査年:2017年
利用現況:住宅
他交通機関:下神明、600m
利用区分、構造:建物などの敷地、W(木造)2F
住所:東京都品川区西品川1丁目1225番4

地域要因

近隣地域の北方では、平成30年完成予定の市街地再開発工事が進んでいる。大崎駅への動線拡充による利便性向上と住宅需要への波及が見込まれる。

地域要因の将来予測

西品川1丁目は四方を囲んだ線路が障害となって幹線道路やバス便がなく不便であっが、今後は西品川一丁目地区市街地再開発事業の効果が波及し、大崎駅との動線が改善され、住宅地域としての需要が高まると予測する。

価格決定の理由

比準価格は西品川1丁目及びその周辺の類似地域の取引から試算され、住環境よりも価格等を重視する中心的需要者の取引動機を反映した実証的な価格となった。一方で収益価格は、標準地の規模では収益性に優れた建物が組成できないことに加え、最寄駅から遠いために賃料が安く、結果として低位となった。本件では自己の住宅取得目的が主流であることから比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

2017年01月01日不動産鑑定士:仲丸 智行

不動産鑑定評価

約1,013m659,000円/㎡

調査年:2016年
利用現況:店舗、倉庫兼共同住宅
他交通機関:武蔵小山、180m
利用区分、構造:建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)4FB1
住所:東京都品川区小山3丁目175番8外

地域要因

繁華性が低いものの、最寄駅に近く、近隣の再開発計画の進捗と共に、徐々に地域性の向上が見込まれる。

地域要因の将来予測

旧来から店舗付併用住宅や共同住宅が多いが、武蔵小山駅東地区の再開発計画により将来的には高層化していくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の属する近隣地域は、武蔵小山駅に程近い、中低層の店舗併用住宅が建ち並ぶ商業地域である。自己利用目的、賃貸収入目的ともに合理性が認められるが、個人経営目的の需要者がやや多いことも影響し、収益価格は相対的に低位に求められた。よって、最近の取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、更に代表標準地との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

2016年01月01日不動産鑑定士:渡邊 豊

不動産鑑定評価

約1,013m602,000円/㎡

調査年:2012年
利用現況:店舗、倉庫兼共同住宅
他交通機関:武蔵小山、180m
利用区分、構造:建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)4FB1
住所:東京都品川区小山3丁目175番8外

不動産鑑定評価

約1,083m4,150,000円/㎡

調査年:2016年
利用現況:店舗兼事務所
他交通機関:五反田、70m
利用区分、構造:建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)8FB2
住所:東京都品川区西五反田1丁目2番3外

地域要因

五反田駅前の高度商業地域であり、賃貸需給は本格的回復には至らないが、緩和政策による利回り低下で取引価格水準は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域における価格水準及び画地規模から、投資目的の需要が中心となる地域で、価格水準は収益価格に依拠して形成される傾向が強いが、こうした収益力を反映した高度商業地の取引の実勢を反映した比準価格も関連付け、地域における総額的な価格水準並びに、代表標準地価格との均衡にも配慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

2016年01月01日不動産鑑定士:佐藤 重彦

不動産鑑定評価

約1,083m2,130,000円/㎡

調査年:2016年
利用現況:店舗兼事務所
他交通機関:五反田、370m
利用区分、構造:建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)11F
住所:東京都品川区西五反田2丁目29番9外

地域要因

特段の変化要因はない。接面道路沿いに中高層建物が建ち並び、首都高速環状線の出入口が完成し、地価は強含みにある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

事業用物件が殆どを占め、店舗・事務所、共同住宅等の賃貸用ビルが多い商業地域で、物件の収益性に着目した取引が中心の地域である。本件では、比準価格は周辺に適切な事例が所在し信頼性がやや高いこと、収益価格は想定条件を多く含む価格であること等を総合的に勘案し、市場性を反映した比準価格をやや重視し、収益性を反映した収益価格を比較考量して調整を行い、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

2016年01月01日不動産鑑定士:二又川 喜保

不動産鑑定評価

約1,090m522,000円/㎡

調査年:2012年
利用現況:工場兼事務所
他交通機関:不動前、400m
利用区分、構造:建物などの敷地、S(鉄骨造)3FB1
住所:東京都品川区西五反田5丁目169番5

不動産鑑定評価

約1,090m762,000円/㎡

調査年:2015年
利用現況:店舗兼住宅
他交通機関:不動前、70m
利用区分、構造:建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
住所:東京都品川区西五反田五丁目484番4

不動産鑑定評価

約1,090m532,000円/㎡

調査年:2016年
利用現況:住宅
他交通機関:新馬場、430m
利用区分、構造:建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)3F
住所:東京都品川区南品川4丁目488番4

地域要因

特段の変化要因はない。事業所跡地等を中心に敷地の細分化が進行し、利便性、値頃感等をから、住宅需要は旺盛で、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅、共同住宅、事業所等が混在する地域であるが、事業所の閉鎖等に伴い、戸建住宅や中層共同住宅等が増加し、住宅地域として熟成していくものと予測される。

価格決定の理由

自用物件、収益物件が混在する住宅地域であり、小規模な戸建住宅物件等が取引の中心であるが、共同住宅等の取引もやや多い。本件では、対象地域が居住環境等を主に価格形成がなされる住宅地域であり、周辺地区内の類似取引事例を基にした比準価格の信頼性がやや高いと判断されることから、市場性を反映した比準価格を重視、収益性を反映した収益価格を勘案して、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

2016年01月01日不動産鑑定士:二又川 喜保

不動産鑑定評価

約1,159m636,000円/㎡

調査年:2012年
利用現況:共同住宅
他交通機関:不動前、400m
利用区分、構造:建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
住所:東京都品川区西五反田4丁目552番10

不動産鑑定評価

約1,159m617,000円/㎡

調査年:2016年
利用現況:共同住宅
利用区分、構造:建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
住所:東京都品川区荏原1丁目506番40

地域要因

東急池上線沿線の混在住宅地域で都心接近性に優れることから、安定したエンド需要に支えられて地価は緩やかに上昇している。

地域要因の将来予測

商業利用が混在する旧中原街道沿いの住宅地域で地域要因の大きな変動も見られないことから、今後も現状を維持しながら推移していくと思料する。

価格決定の理由

対象地域は賃貸用マンションが多く混在するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。不動産取引はマンション用地としての仕入若しくは自用の居宅・事業利用を目的としたものが中心であり、当該取引が地価形成の大きなウエイトを占めることから、比準価格にウエイトを置いて収益性を反映した収益価格を関連づけ、且つ単価と総額との関連及び代表標準地等との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

2016年01月01日不動産鑑定士:鈴木 正則

不動産鑑定評価

約1,159m577,000円/㎡

調査年:2015年
利用現況:住宅
他交通機関:不動前、680m
利用区分、構造:建物などの敷地、W(木造)3F
住所:東京都品川区西五反田四丁目818番10

不動産鑑定評価

約1,206m532,000円/㎡

調査年:2015年
利用現況:住宅
他交通機関:戸越公園、270m
利用区分、構造:建物などの敷地、W(木造)2F
住所:東京都品川区豊町三丁目283番3

不動産鑑定評価

戸越銀座駅近隣不動産マップ

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戸越銀座駅のチェックポイント

星薬科大学・立正大学が近くにあり、学期期間中とそれ以外とで町の雰囲気が変わることが有るため、実地調査を行うタイミングには注意が必要です。学生向けの賃貸業を営む際などには星薬科大学・立正大学のキャンパス移転のリスクも検討が必要でしょう。

戸越銀座駅の物件について、プロに相談する

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東急池上線の地価相場

五反田駅1,010,000円/㎡
大崎広小路駅1,010,000円/㎡
荏原中延駅600,000円/㎡
旗の台駅583,000円/㎡
長原駅570,000円/㎡
洗足池駅555,000円/㎡
石川台駅583,000円/㎡
雪が谷大塚駅522,000円/㎡
御嶽山駅522,000円/㎡
久が原駅502,000円/㎡
千鳥町駅482,000円/㎡
池上駅459,000円/㎡
蓮沼駅471,000円/㎡
蒲田駅471,000円/㎡

都営浅草線の地価相場

西馬込駅484,000円/㎡
馬込駅540,000円/㎡
中延駅590,000円/㎡
五反田駅1,010,000円/㎡
高輪台駅1,070,000円/㎡
泉岳寺駅1,165,000円/㎡
三田駅1,290,000円/㎡
大門駅1,300,000円/㎡
新橋駅5,360,000円/㎡
東銀座駅12,200,000円/㎡
宝町駅10,365,000円/㎡
日本橋駅6,990,000円/㎡
人形町駅1,335,000円/㎡
東日本橋駅2,030,000円/㎡
浅草橋駅1,269,500円/㎡
蔵前駅919,000円/㎡
浅草駅875,500円/㎡
本所吾妻橋駅458,000円/㎡
押上(スカイツリー前)駅458,000円/㎡