東京都品川区小山５丁目３７番１５(西小山駅・武蔵小山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


602,000円

2017年01月01日に行った東京都品川区小山５丁目３７番１５(東京都品川区小山５−７−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を602,000円/㎡としました。

東京都品川区小山５丁目３７番１５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都品川区小山５丁目３７番１５
住居表示小山５−７−１２
価格602,000円/㎡
交通施設、距離西小山、400m
地積114㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅等が多い利便性の良い住宅地域
前面道路の状況南西4.3m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

仲丸智行氏による調査レポート

不動産鑑定士仲丸智行
価格602,000円/㎡
個別的要因標準地の個別的要因としては南西向きで日照等に優れ、比較的良好な住環境をさらに高めている。この効果は需給逼迫期により強調される傾向にある。
地域要因大きな変動要因がないことから、利便性と住環境で均衡の取れた当該地域の需要に安定感。500m先の武蔵小山駅前再開発の好影響を間接的に享受。
地域要因の将来予測東急目黒線の都心直通運転（平成12年）、地下化（平成18年）以降は地域要因に大きな変動はないが、徒歩圏の武蔵小山駅前で再開発が始まり、今後も住環境と利便性に優れた住宅地として人気を維持するものと予測。
市場の特性同一需給圏は品川区における東急線沿線の比較的住環境に優れた住宅地域。中心的な需要は比較的所得の高い個人の住宅取得で、収益物件への投資や業者の開発・転売益獲得動機も強い。住環境、利便性、取引総額のバランスが良いため需要者層に厚みがあり、取引は安定的かつ堅調に推移している。標準地規模の土地で7千万円台、一戸建は総額1億円程度と把握される。一方、画地の細分化により売り出された建売住宅は6千万円台が多いが、土地単価は割高である。
一般的要因品川区の人口は都の増加率を凌駕。区内の取引件数や建築着工件数は高水準。画地が細分化され、総額の抑制された住宅供給多。単価の上昇傾向続く。

野坂啓介氏による調査レポート

不動産鑑定士野坂啓介
価格602,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性と閑静な住環境を維持しており、地域要因に大きな変動はない。需要は強く、地価は上昇傾向を維持している。
地域要因の将来予測当該地域は、閑静で利便性の高い低層住宅地域として熟成している。今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向を継続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は品川区南西部を中心にその周辺区隣接部を含む圏域で、東急目黒線、大井町線、池上線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、自己使用目的の個人が中心となる。買い換え層よりも、一次取得者が多い。このため総額が重視され、小規模物件に対する需要が強い。供給は小規模の新築戸建て住宅が中心となる。土地は4千万円から7千万円前半まで、建物を含む総額では5千万円から9千万円程度までが取引の中心となっている。
一般的要因品川区内の住宅地の需要者層は、低水準の住宅ローン金利の影響を受けている。取引総額は上限に近づいており、画地細分化により単価が上昇。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6167466
北緯 139度7019688

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西小山駅(地価相場 684,000円/㎡)武蔵小山駅(地価相場 594,000円/㎡)洗足駅(地価相場 602,000円/㎡)荏原中延駅(地価相場 600,000円/㎡)旗の台駅(地価相場 583,000円/㎡)北千束駅(地価相場 594,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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