東京都品川区小山３丁目１７５番８外(武蔵小山駅・西小山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


659,000円

2016年01月01日に行った東京都品川区小山３丁目１７５番８外(東京都品川区小山３−６−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を659,000円/㎡としました。

東京都品川区小山３丁目１７５番８外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都品川区小山３丁目１７５番８外
住居表示小山３−６−３
価格659,000円/㎡
交通施設、距離武蔵小山、180m
地積296㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)4FB1
利用現況店舗、倉庫兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中低層の店舗併用住宅が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況北東7.3m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

渡邊豊氏による調査レポート

不動産鑑定士渡邊豊
価格658,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段変動はなく、代替競争関係にある不動産と比較した競争力は普通程度である。
地域要因繁華性が低いものの、最寄駅に近く、近隣の再開発計画の進捗と共に、徐々に地域性の向上が見込まれる。
地域要因の将来予測旧来から店舗付併用住宅や共同住宅が多いが、武蔵小山駅東地区の再開発計画により将来的には高層化していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲を、品川区内の近隣商業地域一円と判定した。典型的な需要者は、同地域に地縁性を有する個人又は小規模な法人と想定される。駅利用者及び周辺居住者が日用品を購入する程度の商圏の狭い商業地域で、住宅地と比較すると取引件数は少ない。店舗経営者の高齢化のため廃業するケースも散見され、住宅用途への転用が進んでいる。中心となる価格帯は、標準的な規模の土地で㎡当たり60万円台∼70万円台である。
一般的要因緩やかに回復する日本経済を背景に、品川区内の商業地は全般的に取引が活性化しており、地価は上昇している。

吉本博貴氏による調査レポート

不動産鑑定士吉本博貴
価格659,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変化はない。
地域要因駅に近い商業地域で、駅周辺では再開発計画が進んでおり、期待感は高く、地価は強含みに推移している。
地域要因の将来予測小規模な店舗兼共同住宅が中心の地域であるが、周辺の再開発の影響から、中長期的には建物が高層化していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は品川区及び周辺区内の私鉄沿線の近隣商業地域等を中心とする圏域である。典型的な需要者は区内及び他区部の個人経営者及び事業法人並びに不動産開発業者等が中心と考えられる。武蔵小山駅周辺は再開発事業の予定地に該当することから、当該事業への期待感等もあって、地価は上昇傾向にあるものと思料する。中心となる価格帯は総額で1．5∼2．5億円程度となっている。
一般的要因品川区の人口は増加傾向にある。中国等新興国経済に脆弱性が見受けられるが、米国経済の牽引や長期間の金融緩和により、緩やかな上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6209684
北緯 139度7062461

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

武蔵小山駅(地価相場 594,000円/㎡)西小山駅(地価相場 684,000円/㎡)戸越銀座駅(地価相場 692,000円/㎡)不動前駅(地価相場 1,010,000円/㎡)荏原中延駅(地価相場 600,000円/㎡)洗足駅(地価相場 602,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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