東京都品川区南大井６丁目１１０番１０外(西大井駅・下神明駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


624,000円

2017年01月01日に行った東京都品川区南大井６丁目１１０番１０外(東京都品川区南大井６−３−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を624,000円/㎡としました。

東京都品川区南大井６丁目１１０番１０外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都品川区南大井６丁目１１０番１０外
住居表示南大井６−３−１６
価格624,000円/㎡
交通施設、距離大森、550m
地積86㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)5F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模の共同住宅、事業所等が混在する地域
前面道路の状況西8.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

立花俊輔氏による調査レポート

不動産鑑定士立花俊輔
価格622,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅のほか事業所等も混在する住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。
地域要因の将来予測事業所等が混在する地域であるが今後は共同住宅地域へ移行していくものと思われる。用途混在で地域的特性に乏しいが、マンション立地としての潜在的需要も見込まれ、地価は横這い乃至微増で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、品川区南東部の大井・品川地区で京急本線沿線の住宅地域である。主たる需要者は地縁的つながりのある一次取得者層のほか不動産業者、地元企業等による取得もみられる。旧来からの事業所等が混在する地域であるが、住宅地化が進んでおり、需給は比較的安定的に推移している。市場の中心となる価格帯は地積100㎡程度で、総額5千万円前後である。
一般的要因景気は不透明な部分もみられ、景気後退懸念あり。住宅地の地価は底堅い需要が認められ上昇傾向で推移しているが、高値を警戒する動きもみられる。

吉本博貴氏による調査レポート

不動産鑑定士吉本博貴
価格625,000円/㎡
個別的要因地域の標準的住宅地であり、代替不動産との競争力は普通程度と考えられる。
地域要因事業所等もやや見られるが、中小規模のマンション等が中心の住宅地域に移行しつつある。
地域要因の将来予測事務所等も存する商住混在地域であるが、今後は徐々に共同住宅地域へと推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、区内南部及び隣接区等を中心とした共同住宅が多く建ち並ぶ中に中小の事務所等が散見される混在地域等であると判断される。主たる需要者は、地元企業や個人等が中心であるが、その他マンション、アパート等の投資需要も存在するため、それらに係る開発素地の需要も認められる。価格水準は立地、画地規模等の個別性にもよるが、概ね60∼65万円／㎡程度で取引されている。
一般的要因品川区の人口は増加傾向にある。中国等新興国経済に脆弱性が見受けられるが、堅調な米国経済や金融緩和により、緩やかな上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5924365
北緯 139度7327008

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西大井駅(地価相場 580,000円/㎡)下神明駅(地価相場 624,000円/㎡)戸越公園駅(地価相場 580,000円/㎡)中延駅(地価相場 590,000円/㎡)大井町駅(地価相場 612,000円/㎡)荏原中延駅(地価相場 600,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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