東京都品川区東五反田１丁目１８番３外(五反田駅・高輪台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
1,330,000円
2016年01月01日に行った東京都品川区東五反田１丁目１８番３外(東京都品川区東五反田１−１８−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,330,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都品川区東五反田１丁目１８番３外 |
| 住居表示 | 東五反田１−１８−５ |
| 価格 | 1,330,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 五反田、300m |
| 地積 | 204㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)8FB1 |
| 利用現況 | 店舗、事務所兼共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中高層の店舗付事務所等が多い商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北東12.0m区道 |
| その他の接面道路 | 背面道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),700(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
黒田学氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 黒田学 |
|---|---|
| 価格 | 1,330,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因による変動はない。 |
| 地域要因 | 商業立地性のよいエリアであり、不動産市況を反映して、上昇基調で推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は品川区内の中高層の店舗兼事務所、マンション等が建ち並ぶ準幹線道路沿いの商業地域である。主な需要者は賃貸目的の不動産業者や投資法人等が中心である。利便性が良好で、街路条件もよく、容積率の高いため、根強い需要がある。需要の中心となる土地取引の価格帯は立地・規模等により大きな開きがあるが、概ね2∼3億円前後と思料される。 |
| 一般的要因 | 先行き不透明感はあるが、金融緩和政策等により、株価も改善し、東京オリンピック効果など、市況は好材料の要因が整い、堅調に推移している。 |
二又川喜保氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 二又川喜保 |
|---|---|
| 価格 | 1,330,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 特段の急激な変化要因はないが、近年、中高層マンション等が増加し、近隣でも建築中の共同住宅やホテルへの用途変更の事例も有り、需要は強い。 |
| 地域要因の将来予測 | 中高層の店舗兼事務所・共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、空地が少なく、今後ともほぼ同様の地域として推移するものの、共同住宅系の利用が増加すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、品川区、隣接区内のJR線駅を中心とする商業地域の圏域。需要者の中心は、デベロッパー、投資家・投資法人、一般企業等が考えられる。中・高層の店舗・事務所ビル、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、交通利便性、街路、容積率等の優位性を反映し需要は比較的強いが、近接に遊楽街があり商業地としての品等がやや劣る。地価は、経済情勢等を反映してやや強含みにあり、地価水準は450万円／坪程度で、総額は規模等により一定しない。 |
| 一般的要因 | 金融緩和政策、日本経済回復等による流動資金の増加等より、株、不動産への資金流入が続き、優良不動産等の需要が強く、地価は上昇傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6265822 北緯 139度7266913 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
五反田駅(地価相場 1,010,000円/㎡)高輪台駅(地価相場 1,070,000円/㎡)大崎駅(地価相場 719,000円/㎡)不動前駅(地価相場 1,010,000円/㎡)品川駅(地価相場 909,500円/㎡)目黒駅(地価相場 1,010,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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