東京都品川区二葉４丁目４０１番４(西大井駅・中延駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


543,000円

2016年01月01日に行った東京都品川区二葉４丁目４０１番４(東京都品川区二葉４−１４−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を543,000円/㎡としました。

東京都品川区二葉４丁目４０１番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都品川区二葉４丁目４０１番４
住居表示二葉４−１４−１２
価格543,000円/㎡
交通施設、距離西大井、500m
地積147㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
利用現況工場、事務所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の店舗、事業所等が建ち並ぶ地域
前面道路の状況南8.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

渡邊豊氏による調査レポート

不動産鑑定士渡邊豊
価格542,000円/㎡
個別的要因街路条件、画地条件とも標準的で、市場競争力を阻害する要因は特段見当たらない。
地域要因区内では繁華性が低位の近隣商業地域であり、特段変動要因は見受けられないが、一般的要因の影響により、地価は上昇している。
市場の特性同一需給圏は、品川区内の近隣商業地域を中心とするエリアで、典型的な需要者は同地域に地縁性を有する個人事業者及び中小法人と見込まれる。周辺居住者等を対象とした地元密着型の経営が中心の商業地域で、派手さは無いながらも堅実な収益が期待できる。取引価格については、市況の改善により緩やかな上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地・建物込みの総額で1億円∼2億円程度と推定される。
一般的要因緩やかに回復する日本経済を背景に、品川区内の商業地は全般的に取引が活性化しており、地価は上昇している。

吉本博貴氏による調査レポート

不動産鑑定士吉本博貴
価格544,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はない。
地域要因最寄駅から少し離れるため、繁華性はやや劣るが、地域に根差した近隣商業地域として相応の需要が認められ、地価は上昇している。
市場の特性同一需給圏は、品川区及び隣接区内の近隣商業地域である。需要者は地元の店舗・事業所経営者、チェーンストア関連企業、不動産業者等と把握される。地元住民を主なターゲットとした地域密着型の経営が中心である。派手さはないが比較的安定した収入が見込まれることから、1階を店舗等、上層階は居住用としての利用が見受けられる。中心価格帯は、1㎡当たり概ね50∼60万円程度と考えられる。
一般的要因品川区の人口は増加傾向にある。中国等新興国経済に脆弱性が見受けられるが、米国経済の牽引や長期間の金融緩和により、緩やかな上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度602446
北緯 139度7180456

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西大井駅(地価相場 580,000円/㎡)中延駅(地価相場 590,000円/㎡)戸越公園駅(地価相場 580,000円/㎡)馬込駅(地価相場 540,000円/㎡)荏原町駅(地価相場 555,000円/㎡)下神明駅(地価相場 624,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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