東京都品川区東五反田２丁目４０１番８(五反田駅・大崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


1,600,000円

2016年01月01日に行った東京都品川区東五反田２丁目４０１番８(東京都品川区東五反田２−４−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,600,000円/㎡としました。

東京都品川区東五反田２丁目４０１番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都品川区東五反田２丁目４０１番８
住居表示東五反田２−４−５
価格1,600,000円/㎡
交通施設、距離五反田、400m
地積172㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)7F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況北22.0m都道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

野坂啓介氏による調査レポート

不動産鑑定士野坂啓介
価格1,600,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因東五反田二丁目地区の再開発は完了したが、近隣地域の繁華性等に大きな変化は無く、店舗としての需要は依然として弱含み。居住用は堅調である。
地域要因の将来予測当該地域は、1階を店舗とし2階以上を共同住宅とする中高層の建物が建ち並ぶ商業地域として熟成している。当面は現在の状況を維持していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は品川区とその周辺区の主要駅周辺の商業地域と、幹線道路、準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心はマンション開発業者や不動産投資家等である。店舗需要よりもマンション用地としての需要が強い。投資物件への需要は強くなっているが、供給は限定的。店舗、事務所、居住用ともに、賃料は依然として横ばい傾向にある。5億円程度までの小規模収益物件に対しては常に一定の需要があるが、取引される価格帯（総額）にはかなりの幅がある。
一般的要因不動産の投資環境は依然として良好で、高度商業地域では過熱の兆しが見られる。経済状況の影響により地価水準は上昇傾向となっている。

仲丸智行氏による調査レポート

不動産鑑定士仲丸智行
価格1,600,000円/㎡
個別的要因価格を左右する個別的要因を有さず、競争力も中位だが、ファンドが投資適格物件を組成するには規模が小さく、過剰流動性の影響は比較的受け難い。
地域要因旧来の中低層建物が高層に建て替えられる傾向にある。背後の市街地再開発事業の完成によりスーパーや飲食店が増えたものの、目立った変化はない。
市場の特性同一需給圏は品川区及び周辺における中高層の事務所ビル、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域。特に五反田駅勢圏の商業地域と価格牽連性が強い。需要者は既存ビルに投資する不動産会社やファンド等が中心であるが、売地が供出されればマンション、ホテル等の開発企業が参画する。投資環境が良好であることから優良物件が高騰しており、開発用地も稀少価値が高い。標準地規模のビルで5億円程度が目安だが、高度利用が可能な大規模地では総額に上限がない。
一般的要因品川区人口は増加傾向。区内の取引件数は底堅いが、建築着工は減少。事務所ビルの空室率は低下傾向。投資利回りは低水準。市況の先行きに警戒感。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6254463
北緯 139度7275135

参考：該当物件周辺マップ

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東京都品川区西五反田１丁目７番４及び７番５東京都品川区大崎４丁目２１３番２２東京都品川区東五反田５丁目１０８番２７東京都品川区北品川４丁目３１６番４５東京都品川区西大井４丁目５８５０番３東京都品川区東大井５丁目５３３番２２東京都品川区大井１丁目３７８５番９東京都品川区旗の台５丁目１１７５番５東京都品川区大崎５丁目２６番６外東京都品川区荏原４丁目１５７番２外東京都品川区大崎３丁目２９６番１８東京都品川区東五反田三丁目１９１番９２東京都品川区中延四丁目４９５番４東京都品川区大崎二丁目２３５番２東京都品川区東五反田１丁目１８番３外東京都品川区西五反田２丁目９番１東京都港区西麻布１丁目１８番３０東京都港区三田２丁目３０１番３０

参考：近隣駅の地価相場

五反田駅(地価相場 1,010,000円/㎡)大崎駅(地価相場 719,000円/㎡)高輪台駅(地価相場 1,070,000円/㎡)北品川駅(地価相場 780,500円/㎡)品川駅(地価相場 909,500円/㎡)不動前駅(地価相場 1,010,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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