東京都品川区西五反田２丁目２９番９外(不動前駅・五反田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


2,130,000円

2016年01月01日に行った東京都品川区西五反田２丁目２９番９外(東京都品川区西五反田２−２９−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を2,130,000円/㎡としました。

東京都品川区西五反田２丁目２９番９外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都品川区西五反田２丁目２９番９外
住居表示西五反田２−２９−９
価格2,130,000円/㎡
交通施設、距離五反田、370m
地積138㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)11F
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況南西40.0m都道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),800(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

二又川喜保氏による調査レポート

不動産鑑定士二又川喜保
価格2,120,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。
地域要因特段の変化要因はない。接面道路沿いに中高層建物が建ち並び、首都高速環状線の出入口が完成し、地価は強含みにある。
市場の特性同一需給圏は、品川区、隣接区内のうち、鉄道駅を中心とする高度利用が可能な商業地域の圏域。需要者の中心は、商業ビル・マンション等のデベロッパー、投資家・投資法人のほか、一般企業等を含む。幹線道路沿いに中・高層の店舗・事務所ビル・共同住宅等が建ち並び、街路、容積率等の優位性を反映して需要は強いが、物件供給が少なく取引は少ない。需要の中心は、土地700万円／坪、総額5∼10億円程度の収益物件であるが、規模により一定しない。
一般的要因金融緩和政策、日本経済回復等による流動資金の増加等より、株、不動産への資金流入が続き、優良不動産等の需要が強く、地価は上昇傾向にある。

野坂啓介氏による調査レポート

不動産鑑定士野坂啓介
価格2,130,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因首都高速中央環状品川線の工事は完了したが、今のところ地域要因の大きな変動とはなっていない。
市場の特性同一需給圏は品川区とその周辺区で、ある程度の高度利用が可能な幹線道路・準幹線道路沿いとその周辺の商業地域の圏域である。需要者の中心は法人、個人の投資家と同一需給圏に地縁のある事業者等である。投資物件への強い需要に対し、供給は限定的。賃貸市場では、空室率は低下傾向にあり、賃料は上昇に転じつつある。5億円程度までの小規模収益物件に対しては一定の需要があるが、取引される価格帯（総額）にはかなりの幅がある。
一般的要因不動産の投資環境は依然として良好で、高度商業地域では過熱の兆しが見られる。経済状況の影響により地価水準は上昇傾向となっている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6243656
北緯 139度7206225

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

不動前駅(地価相場 1,010,000円/㎡)五反田駅(地価相場 1,010,000円/㎡)目黒駅(地価相場 1,010,000円/㎡)武蔵小山駅(地価相場 594,000円/㎡)戸越銀座駅(地価相場 692,000円/㎡)大崎駅(地価相場 719,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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