東京都品川区東大井５丁目５００番２３外(西大井駅・中延駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


1,060,000円

2016年01月01日に行った東京都品川区東大井５丁目５００番２３外(東京都品川区東大井５−１０−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,060,000円/㎡としました。

東京都品川区東大井５丁目５００番２３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都品川区東大井５丁目５００番２３外
住居表示東大井５−１０−２
価格1,060,000円/㎡
交通施設、距離大井町、300m
地積188㎡
形状台形(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)8F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗併用住宅、小売店舗等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況南15.0m都道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤重彦氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤重彦
価格1,060,000円/㎡
個別的要因標準的な画地に対して、二方路である個別的要因を有するが、近時における変動はない。
地域要因大井町駅近くの熟成した商業地域の一郭に位置する。同駅周辺は再開発事業が数カ所で進行中で、特にマンション用地の需要は堅調。
市場の特性同一需給圏の範囲は区内及び周辺区の駅周辺の比較的高容積率が確保しうる商業地一帯と把握した。自己使用目的の商業法人の外、投資ファンド、開発事業者も有力な市場参加者となる地域である。賃貸市場の明確な回復は見られないものの、超金融緩和政策により投資利回りは低下している。特に駅に近接した店舗付マンション用地として好適立地で取引価格の水準は上昇傾向にある。中規模商業ビル、マンション用地で総額2∼5億円程度が中心的価格帯である。
一般的要因日銀による異次元金融緩和により投資適格不動産の価格上昇及びこれに伴う投資利回りの低下傾向が顕著となっている。

二又川喜保氏による調査レポート

不動産鑑定士二又川喜保
価格1,060,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変化は無く、地域のほぼ標準的な画地で規模も適切であり、市場競争力はやや良好程度。
地域要因特段の変化要因はない。中・中高層の建物が連担するが、近年、周辺地での高層マンションが増加し、需要は強含みで推移している。
市場の特性同一需給圏は、都内城南部の商業地域のうち、鉄道駅を中心とする高度利用が可能な地域。需要者の中心は、マンションデベロッパー、投資家・投資法人のほか企業等も含む。当該地区は、JR駅近くに中・高層の店舗・マンション等が建ち並ぶ商業地域で、交通利便性、広域交通機関の整備の影響、周辺地の再開発事業の動向等から需要は強い状況にある。地価水準は350万円∼400万円／坪、需要の中心価格帯は総額3∼5億円程度の収益用物件である。
一般的要因金融緩和政策、日本経済回復等による流動資金の増加等より、株、不動産への資金流入が続き、優良不動産等の需要が強く、地価は上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度60213851928711
北緯 139度71751403808594

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西大井駅(地価相場 580,000円/㎡)中延駅(地価相場 590,000円/㎡)戸越公園駅(地価相場 580,000円/㎡)馬込駅(地価相場 540,000円/㎡)荏原町駅(地価相場 555,000円/㎡)下神明駅(地価相場 624,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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