東京都品川区小山３丁目１３７番６外(武蔵小山駅・西小山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
1,280,000円
2016年01月01日に行った東京都品川区小山３丁目１３７番６外(東京都品川区小山３−２３−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,280,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都品川区小山３丁目１３７番６外 |
| 住居表示 | 小山３−２３−３ |
| 価格 | 1,280,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 武蔵小山、220m |
| 地積 | 201㎡ |
| 形状 | (1.0:2.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)3FB1 |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 各種小売店舗が建ち並ぶ繁華な商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北東7.3m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),500(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
仲丸智行氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 仲丸智行 |
|---|---|
| 価格 | 1,280,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 価格を左右する個別的要因を有さず、代替不動産に対する競争力に変動はない。標準地の競争力は同商店街の集客力の趨勢に依存するところが大きい。 |
| 地域要因 | 武蔵小山駅の乗降客数は増加傾向。パルム商店街に存するが、その入口付近の店舗が再開発事業により閉店し、近隣地域の集客への影響が懸念される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は城南地区の繁華性の高い商業地域の存する圏域。需要者は店舗取得目的の地元法人、地縁のある個人経営者が中心であるが、旺盛な賃貸需要を背景とした圏外の投資家・法人もみられる。城南地区有数のアーケード街であるため需給はタイトで、市場を通した取引が少ない。路面階店舗の集客力は高いが、上層階は低収益であるため、容積率の高さに見合った収益力には限界もある。中心的価格帯は土地で2∼3億円程度、建物付で5億円までと見込まれる。 |
| 一般的要因 | 品川区人口は増加傾向。区内の取引件数は底堅いが、建築着工は減少。事務所ビルの空室率は低下傾向。投資利回りは低水準。市況の先行きに警戒感。 |
渡邊豊氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 渡邊豊 |
|---|---|
| 価格 | 1,280,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的規模の整形地であり、競争力は普通程度である。 |
| 地域要因 | 集客力に優れたアーケード型商店街に位置し、店舗の賃貸需要、土地需要とも堅調である。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、品川区内の駅周辺に位置する繁華性が高い商業地域一円である。需要者は地元の法人や個人が中心であるが、賃貸需要が安定的であることから投資目的の需要者も見受けられる。マンション素地等として取引される幹線道路沿いの商業地と比較すると売り物件の数は少ないが、全般的に取引価格は上昇している。市場において中心となる価格帯は、標準的な規模の土地で総額2∼3億円程度と考えられる。 |
| 一般的要因 | 緩やかに回復する日本経済を背景に、品川区内の商業地は全般的に取引が活性化しており、地価は上昇している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6186659 北緯 139度7052629 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
武蔵小山駅(地価相場 594,000円/㎡)西小山駅(地価相場 684,000円/㎡)戸越銀座駅(地価相場 692,000円/㎡)不動前駅(地価相場 1,010,000円/㎡)荏原中延駅(地価相場 600,000円/㎡)洗足駅(地価相場 602,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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