東京都品川区東品川１丁目２９９番３(中延駅・戸越公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


794,000円

2017年01月01日に行った東京都品川区東品川１丁目２９９番３(東京都品川区東品川１−３９−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を794,000円/㎡としました。

東京都品川区東品川１丁目２９９番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都品川区東品川１丁目２９９番３
住居表示東品川１−３９−２
価格794,000円/㎡
交通施設、距離天王洲アイル、850m
地積1,814㎡
形状不整形(1.0:5.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)10F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況マンションのほか事業所等が混在する地域
前面道路の状況西25.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

立花俊輔氏による調査レポート

不動産鑑定士立花俊輔
価格793,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因幹線道路沿いに事業所、マンションが多くみられる住商混在地域。地域要因の変動は小さいが、分譲マンション需要は旺盛で地価は上昇傾向で推移。
地域要因の将来予測海岸通り沿いに事業所などが混在する地域であるが事務所需要が減退し、天王洲運河沿いの眺望等から共同住宅地域へ移行していくものと思われる。地価はマンション需要の厚みから比較的堅調に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、品川区及び隣接する港区の臨海部幹線道路沿い及びその周辺の住商混在地域である。主たる需要者はマンション開発業者のほか不動産証券化関連の投資法人、合同会社等。マンション適地を中心に底堅い需要があり、金融緩和による良好な投資環境を背景に投資意欲は高く、またマンション市場においても大型物件を中心に比較的高値で安定。10億∼15億円前後が需要の中心と見られるが、規模・立地によっては40億円超の取引もある。
一般的要因景気は不透明な部分もみられ、景気後退懸念あり。住宅地の地価は底堅い需要が認められ上昇傾向で推移しているが、高値を警戒する動きもみられる。

柏原理奈氏による調査レポート

不動産鑑定士柏原理奈
価格795,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はなく、個別的要因に影響を及ぼす需要者の選好性にも特段の変化は見られない。
地域要因天王洲運河及び目黒川に挟まれたウォーターフロントの好立地を背景に分譲共同住宅地の需要は旺盛で、地価は上昇基調にある。
地域要因の将来予測中規模倉庫、事務所ビル等が建ち並ぶ天王洲運河及び目黒川に挟まれた地域で、事務所需要の減退及びウォーターフロントの好立地を背景に共同住宅地域へ移行していくものと予測される。
市場の特性近隣地域は天王洲アイル駅徒歩圏のウォーターフロントの共同住宅地域で、同一需給圏は主として区内幹線道路沿い高層共同住宅地域である。需要者の中心は中堅以上のマンション開発業者の他、ファンド、不動産投資法人等が想定される。需要の中心となる価格帯は、2，000㎡前後で総額15億円程度。都心のマンション適地については需要が底堅く、高値の取引も見受けられる。
一般的要因人口減少による都心回帰、雇用環境の改善、超低金利等を背景に区内住宅地の需要は賃貸、購入ともに底堅く、総じて地価は上昇基調にある。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水面,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6180313
北緯 139度7479192

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

中延駅(地価相場 590,000円/㎡)戸越公園駅(地価相場 580,000円/㎡)西大井駅(地価相場 580,000円/㎡)荏原中延駅(地価相場 600,000円/㎡)荏原町駅(地価相場 555,000円/㎡)下神明駅(地価相場 624,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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