東京都品川区中延６丁目７４８番７(荏原町駅・中延駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
757,000円
2016年01月01日に行った東京都品川区中延６丁目７４８番７(東京都品川区中延６−３−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を757,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都品川区中延６丁目７４８番７ |
| 住居表示 | 中延６−３−８ |
| 価格 | 757,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 中延、150m |
| 地積 | 222㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5F |
| 利用現況 | 店舗兼共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗、共同住宅、事務所が建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 東25.0m国道 |
| その他の接面道路 | 南側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
渡邊豊氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 渡邊豊 |
|---|---|
| 価格 | 756,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 効用増は少ないものの角地であり、敷地の形状等に問題がないことから、標準的な競争力を有する。 |
| 地域要因 | 駅に近い幹線道路沿いの商業地域であり、相応の容積率を消化し得ることから店舗兼共同住宅地としての需要は安定している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、品川区内の幹線道路沿いを中心とする商業地域である。店舗兼共同住宅が標準的使用であるが、店舗需要はやや弱く、コンビニエンスストアや小規模飲食店等に業種は限定される傾向にある。他方、交通利便性の良好さから賃貸住宅に対する需要は安定している。売買市場における中心となる需要者は、賃貸収入を見込む不動産業者や地元富裕層等の個人投資家と推定される。中心価格帯は、標準的な規模の土地で㎡当たり概ね70万円台である。 |
| 一般的要因 | 緩やかに回復する日本経済を背景に、品川区内の商業地は全般的に取引が活性化しており、地価は上昇している。 |
仲丸智行氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 仲丸智行 |
|---|---|
| 価格 | 758,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準地は角地ではあるが、側道が行き止まりで車両の通行もできないため、増価は限定的。このため代替不動産に対する競争力は中位で、変動はない。 |
| 地域要因 | 都営浅草線中延駅の乗降客数は1日平均約2．9万人、東急大井町線中延駅は約2．2万人で共に増加傾向。マンション建設を中心に中高層化が進展。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は品川区及び隣接区における幹線道路沿いの商業地域。需要者は既存建物に対して個人、法人の投資家が中心で、売地が出れば開発を手掛ける不動産会社等が参画する。コンビニエンスストアや飲食店がみられるが、最近では比較的高い容積率と利便性の良さからマンションが増えている。高層マンション用地やREITの取得による割高な取引があるため価格帯が一様でないが、標準地規模で土地が1億7千万円程度、建物付で4億円程度と見込まれる。 |
| 一般的要因 | 品川区人口は増加傾向。区内の取引件数は底堅いが、建築着工は減少。事務所ビルの空室率は低下傾向。投資利回りは低水準。市況の先行きに警戒感。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6033568 北緯 139度712971 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
荏原町駅(地価相場 555,000円/㎡)中延駅(地価相場 590,000円/㎡)馬込駅(地価相場 540,000円/㎡)旗の台駅(地価相場 583,000円/㎡)荏原中延駅(地価相場 600,000円/㎡)戸越公園駅(地価相場 580,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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