東京都品川区大井１丁目１０番４(大井町駅・下神明駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
1,620,000円
2016年01月01日に行った東京都品川区大井１丁目１０番４(東京都品川区大井１−１０−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,620,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都品川区大井１丁目１０番４ |
| 住居表示 | 大井１−１０−３ |
| 価格 | 1,620,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 大井町、180m |
| 地積 | 203㎡ |
| 形状 | (1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)7F |
| 利用現況 | 店舗兼事務所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中層ビル、小売店舗が建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北15.0m都道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),600(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
二又川喜保氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 二又川喜保 |
|---|---|
| 価格 | 1,620,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 特段の変化要因はない。鉄道駅を中心に中・高層ビルが建ち並ぶほか、周辺地を含み再開発事業の動きも有り、地価は強含みにある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、都内城南部の商業地域のうち、鉄道駅を中心とする高度利用が可能な地域。需要者の中心は、商業ビル等のデベロッパー、投資家・投資法人のほか一般企業等も含む。当該地区は、JR駅近くに中・高層の店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、交通利便性、広域交通機関の整備の影響、駅周辺の再開発事業の動向等から需要は比較的強い状況にある。地価水準は500万円∼600万円／坪、需要の中心価格帯は総額5億円程度の収益用物件である。 |
| 一般的要因 | 金融緩和政策、日本経済回復等による流動資金の増加等より、株、不動産への資金流入が続き、優良不動産等の需要が強く、地価は上昇傾向にある。 |
佐藤重彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐藤重彦 |
|---|---|
| 価格 | 1,620,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 大井町駅周辺の熟成した商業地域の一郭に位置する。緩和政策による利回り低下で取引価格水準は上昇傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は区内及び周辺区の駅周辺の比較的高容積率が確保しうる商業地一帯と把握した。自己使用目的の商業法人の外、投資目的の投資ファンド、開発事業者も有力な市場参加者となる地域である。賃貸市場の明確な回復は見られないものの、超金融緩和政策による利回り低下と投資需要の高揚の結果、取引価格の水準は上昇傾向にある。中規模の商業ビル用地で総額3∼5億円程度が中心的価格帯である。 |
| 一般的要因 | 日銀による異次元金融緩和により投資適格不動産の価格上昇及びこれに伴う投資利回りの低下傾向が顕著となっている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6074569 北緯 139度7331777 |
参考：該当物件周辺マップ
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東京都品川区西五反田１丁目２６番３及び２６番４東京都品川区豊町２丁目１１２４番１０東京都品川区戸越１丁目１２０４番１６東京都品川区南品川３丁目９３番６東京都品川区南大井５丁目２３番３東京都品川区西品川１丁目１２２５番４東京都品川区南大井４丁目１７２１番６東京都品川区旗の台５丁目１２３５番２東京都品川区西品川２丁目１００７番３東京都品川区東大井一丁目１９６番１外１筆東京都品川区大井三丁目４１４９番６外１筆東京都品川区東大井六丁目１２３５番９９外１筆東京都品川区西五反田７丁目５番６東京都品川区東大井５丁目５００番２３外
参考：近隣駅の地価相場
大井町駅(地価相場 612,000円/㎡)下神明駅(地価相場 624,000円/㎡)鮫洲駅(地価相場 579,000円/㎡)青物横丁駅(地価相場 624,000円/㎡)立会川駅(地価相場 579,000円/㎡)西大井駅(地価相場 580,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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