東京都品川区西五反田１丁目２番３外(不動前駅・五反田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
4,150,000円
2016年01月01日に行った東京都品川区西五反田１丁目２番３外(東京都品川区西五反田１−２−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を4,150,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都品川区西五反田１丁目２番３外 |
| 住居表示 | 西五反田１−２−１０ |
| 価格 | 4,150,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 五反田、70m |
| 地積 | 413㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)8FB2 |
| 利用現況 | 店舗兼事務所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中高層の店舗、事務所が建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北西40.0m国道 |
| その他の接面道路 | 北東側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),800(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
佐藤重彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐藤重彦 |
|---|---|
| 価格 | 4,150,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 五反田駅前の高度商業地域であり、賃貸需給は本格的回復には至らないが、緩和政策による利回り低下で取引価格水準は上昇傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は区内及び近接区における価格水準の比較的高い商業地域一帯である。典型的な需要者はJ−REITや私募ファンド等の投資需要者が想定される。駅前立地であり、規模的にもある程度纏まっていることから稀少性もあり需要が競合することが予測され、総じて価格水準は上昇傾向にある。土地の総額的価格水準は規模用途により多様で把握は難しい。 |
| 一般的要因 | 日銀による異次元金融緩和により投資適格不動産の価格上昇及びこれに伴う投資利回りの低下傾向が顕著となっている。 |
鈴木正則氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 鈴木正則 |
|---|---|
| 価格 | 4,140,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変化はなく、さらに代替・競争の関係にある他の不動産と比較しても市場競争力の点で大きな優劣はないと判断される。 |
| 地域要因 | 五反田駅前の事務所街に属するが、企業収益に改善傾向が見られたため、これが賃料の安定化、地価の上昇傾向に繋がっている。 |
| 地域要因の将来予測 | 五反田駅前の高度商業地域で地域要因の大きな変動も見られないことから、今後も現状を維持しながら推移していくと思料する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR五反田駅、目黒駅、大崎駅周辺等の準高度∼高度商業地域である。主な需要者は土地が商業ビルデベロッパー、不動産業者、不動産投資ファンド等、商業ビル等の投資用物件が法人投資家、不動産業者、不動産投資ファンド等となっている。景気に不確定要素も見られるが、良好な資金調達環境を背景に不動産市場は活性化し、地価も上昇傾向が続いている。取引価格は物件の規模、収益力等に応じて20∼50億円程度となっている。 |
| 一般的要因 | 国際情勢等、景気動向に不確定要素も見られるが、オリンピック効果や異次元の金融緩和等により、都心区の地価は上昇を続けている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度625835 北緯 139度7227667 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
不動前駅(地価相場 1,010,000円/㎡)五反田駅(地価相場 1,010,000円/㎡)目黒駅(地価相場 1,010,000円/㎡)武蔵小山駅(地価相場 594,000円/㎡)戸越銀座駅(地価相場 692,000円/㎡)大崎駅(地価相場 719,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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