東京都品川区小山７丁目５０９番１７(下神明駅・大井町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


715,000円

2016年01月01日に行った東京都品川区小山７丁目５０９番１７(東京都品川区小山７−１３−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を715,000円/㎡としました。

東京都品川区小山７丁目５０９番１７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都品川区小山７丁目５０９番１７
住居表示小山７−１３−２
価格715,000円/㎡
交通施設、距離洗足、310m
地積136㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2FB1
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ高台の閑静な住宅地域
前面道路の状況北7.1m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

仲丸智行氏による調査レポート

不動産鑑定士仲丸智行
価格714,000円/㎡
個別的要因中心的需要者にとって標準的な個別的要因を有する画地であり、規模や総額も地域で取引される不動産群の中庸にあって、競争力は普通程度で安定的。
地域要因田園都市構想の伝統を受け継ぐ大邸宅が減少傾向。画地分割による総額が抑えられた住宅の取引が主流を占めるが、購入層は厚く、需要が堅調に推移。
地域要因の将来予測今後も大規模戸建住宅（いわゆる大邸宅）が減少し、区画分割された中小規模の住宅地の割合が増加するが、100％の低い容積率規制等により細分化にも限界があることから、現状の住環境が維持されるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は城南地区の閑静な住宅地域の存する圏域で、特に東急線沿線の優良な住宅地との代替性が強い。中心的需要者は地縁者や圏外から転入する戸建取得目的の二次取得者で、開発・転売益を狙う業者も目立つ。良好な住環境と都心への利便性に加え、画地の細分化により総額を抑えた物件の供給が多いことから需要が底堅い。取引件数の多い40坪程度の土地で1億円程度、坪単価で250万円前後、新築戸建住宅で総額1億3千万∼1億5千万円程度が中心的。
一般的要因品川区人口は増加傾向。区内の取引件数は底堅いが、建築着工件数は相続対策の一巡等で減少。住宅地の価格上昇に一時の勢いはないが、高値を維持。

野坂啓介氏による調査レポート

不動産鑑定士野坂啓介
価格715,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性と閑静な住環境を維持しており、地域要因に大きな変動はない。需要は強く、地価は上昇傾向を維持している。
地域要因の将来予測当該地域は、閑静で利便性の高い低層住宅地域として熟成している。今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向を継続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は品川区南西部を中心にその周辺区隣接部を含む圏域で、東急目黒線や大井町線、池上線沿線を中心とする住宅地域である。品川区内でも品等の高い住宅地に位置づけられる。需要者は買い換え層が多く、自己使用目的の個人が中心となる。供給は個人の中古住宅が中心となる。土地は8千万円から1億2千万円程度、建物を含む総額では1億円から1億5千万円程度までが取引の中心となっている。
一般的要因品川区内の住宅地の需要者層は、株高等の資産効果と低水準の住宅ローン金利の影響を受けている。品川区の住宅地に対する需要は強い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度61204147338867
北緯 139度72897338867188

参考：該当物件周辺マップ

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東京都品川区豊町２丁目１１２４番１０東京都品川区中延２丁目２９１番８東京都品川区戸越１丁目１２０４番１６東京都品川区西品川１丁目１２２５番４東京都品川区大井１丁目１０番４東京都品川区大崎３丁目２９６番１８東京都品川区東大井一丁目１９６番１外１筆東京都品川区中延四丁目４９５番４東京都品川区大崎二丁目２３５番２東京都品川区豊町四丁目２６８番３東京都品川区西五反田７丁目５番６東京都品川区東大井５丁目５００番２３外

参考：近隣駅の地価相場

下神明駅(地価相場 624,000円/㎡)大井町駅(地価相場 612,000円/㎡)大崎駅(地価相場 719,000円/㎡)戸越公園駅(地価相場 580,000円/㎡)新馬場駅(地価相場 711,000円/㎡)青物横丁駅(地価相場 624,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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