東京都品川区西五反田２丁目９番１(五反田駅・不動前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


1,630,000円

2016年01月01日に行った東京都品川区西五反田２丁目９番１(東京都品川区西五反田２−９−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,630,000円/㎡としました。

東京都品川区西五反田２丁目９番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都品川区西五反田２丁目９番１
住居表示西五反田２−９−５
価格1,630,000円/㎡
交通施設、距離五反田、300m
地積248㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)8FB1
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況南西12.0m区道
その他の接面道路南東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),700(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

黒田学氏による調査レポート

不動産鑑定士黒田学
価格1,620,000円/㎡
個別的要因個別的要因による変動はない。
地域要因商業地域として熟成しており、不動産市況を反映して、上昇基調で推移している。
市場の特性同一需給圏は品川区及び周辺区における高層店舗兼事務所、共同住宅が集積する地域である。主な需要者は商業ビルのデベロッパーや投資目的とする不動産業者や投資会社等が中心である。画地整然としており、熟成された高層の店舗兼事務所やマンションが建ち並ぶ商業地域である。このような地域性により需要は強いものと思料される。需要の中心となる土地取引の価格帯は立地・規模等により大きな開きがあるが、概ね3∼10億円前後と思料される。
一般的要因先行き不透明感はあるが、金融緩和政策等により、株価も改善し、東京オリンピック効果など、市況は好材料の要因が整い、堅調に推移している。

二又川喜保氏による調査レポート

不動産鑑定士二又川喜保
価格1,630,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。
地域要因特段の変化要因はない。中・高層の店舗・マンション等が建ち並び、既存建物の建て替え等もあり、需要は堅調で、地価は強含みである。
市場の特性同一需給圏は、品川区、隣接区内のJR線駅を中心とする商業地域の圏域。需要者の中心は、商業ビル、マンション等のデベロッパー、投資家・投資法人のほか企業等も含む。中・高層の店舗・事務所ビル、共同住宅等が建ち並び、交通利便性、街路、容積率等の優位性を反映し、需要は強いが物件供給がやや少ない。地価は、経済環境等を反映してやや強含みで、地価水準は550万円／坪、総額3∼10億円程度が取引の中心であるが、規模等により一定しない。
一般的要因金融緩和政策、日本経済回復等による流動資金の増加等より、株、不動産への資金流入が続き、優良不動産等の需要が強く、地価は上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6268931
北緯 139度7213168

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

五反田駅(地価相場 1,010,000円/㎡)不動前駅(地価相場 1,010,000円/㎡)目黒駅(地価相場 1,010,000円/㎡)高輪台駅(地価相場 1,070,000円/㎡)大崎駅(地価相場 719,000円/㎡)白金台駅(地価相場 1,040,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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