東京都品川区豊町１丁目１１３９番１６(下神明駅・戸越公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


696,000円

2017年01月01日に行った東京都品川区豊町１丁目１１３９番１６(東京都品川区豊町１−１１−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を696,000円/㎡としました。

東京都品川区豊町１丁目１１３９番１６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都品川区豊町１丁目１１３９番１６
住居表示豊町１−１１−１２
価格696,000円/㎡
交通施設、距離戸越、700m
地積96㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、マンション等が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南5.3m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

安本光夫氏による調査レポート

不動産鑑定士安本光夫
価格698,000円/㎡
個別的要因画地条件が優るため、代替・競争関係にある他の不動産と比較し、競争力は高い。個別的要因に変動は見られない。
地域要因区画整然とした良質な住宅地域で、対象地域に影響を与える開発計画は見られない。売買・賃貸共に需要は強く、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測戸建住宅、共同住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、特に地域要因に影響を与える開発計画等は見られず、概ね現況のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は品川区内の東急線・都営浅草線・JR線沿線の中小規模の戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域である。需要者の中心は戸建住宅地として購入するサラリーマンや地元出身者等のエンドユーザーのほか、一部投資需要も存在する。敷地を細分化して総額を下げて売る傾向があり、土地で4∼6千万円台、建売住宅で6∼8千万円台程度の取引が中心である。
一般的要因人口の都心回帰の動きが続いており、品川区の人口は増加傾向にある。住宅ローン金利が低いなど、不動産に対する金融情勢は良好である。

吉本博貴氏による調査レポート

不動産鑑定士吉本博貴
価格694,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はない。
地域要因戸越公園等の緑地に近く、区画整然とし、住環境良好な地域で、地域要因に特段の変動はない。
地域要因の将来予測周辺に公園等が存する区画整然とした住宅地域であり、当面現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は品川区の中心部から南部地区、西品川から豊町・戸越・二葉・中延及び西大井地区等にかけての住宅地域である。典型的な需要者は都内在住又は通勤圏内のエンドユーザーが中心だが、対象地周辺は区画整然とした街区を形成していることから、規模によってデベロッパー等による中低層の共同住宅等としての需要も見受けられる。中心となる価格帯は地積が100㎡程度の場合、新築戸建住宅で8∼9千万円台程度、土地で6千万円台程度と考えられる。
一般的要因品川区の人口は増加傾向にある。中国等新興国経済に脆弱性が見受けられるが、堅調な米国経済や金融緩和により、緩やかな上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6121949
北緯 139度7221894

参考：該当物件周辺マップ

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東京都品川区東五反田３丁目１９１番９１東京都品川区西大井４丁目５８５０番３東京都品川区戸越１丁目１２０４番１６東京都品川区戸越２丁目９０３番１１及び９０３番１２東京都品川区南大井５丁目２３番３東京都品川区大崎５丁目２６番６外東京都品川区西品川１丁目１２２５番４東京都品川区大崎３丁目２９６番１８東京都品川区西品川２丁目１００７番３東京都品川区戸越六丁目６４番２東京都品川区大崎二丁目２３５番２東京都品川区戸越三丁目９１７番５外１筆東京都品川区豊町四丁目２６８番３東京都品川区戸越５丁目１０番４

参考：近隣駅の地価相場

下神明駅(地価相場 624,000円/㎡)戸越公園駅(地価相場 580,000円/㎡)戸越銀座駅(地価相場 692,000円/㎡)大崎駅(地価相場 719,000円/㎡)荏原中延駅(地価相場 600,000円/㎡)中延駅(地価相場 590,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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