東京都品川区大崎３丁目２９６番１８(大崎駅・戸越銀座駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


1,860,000円

2016年01月01日に行った東京都品川区大崎３丁目２９６番１８(東京都品川区大崎３−６−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,860,000円/㎡としました。

東京都品川区大崎３丁目２９６番１８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都品川区大崎３丁目２９６番１８
住居表示大崎３−６−９
価格1,860,000円/㎡
交通施設、距離大崎、近接
地積128㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)8F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗、事務所、共同住宅の多い商業地域
前面道路の状況東15.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

吉本博貴氏による調査レポート

不動産鑑定士吉本博貴
価格1,860,000円/㎡
個別的要因対象地は規模がやや小さいが、駅前の優れた立地のため、市場競争力は相当程度ある。
地域要因駅前地域は再開発により整備されており、近隣地域は駅至近の商業地域であり、地価は強含みに推移している。
地域要因の将来予測大崎駅に近接し、大崎駅西口の再開発地区の影響を受けるも、今後とも現状のまま推移すると判断される。
市場の特性同一需給圏は区内及び隣接区の主要駅周辺の商業地域と把握される。対象地周辺は大崎駅を中心に大規模再開発事業が行われている地域であり、駅に近く繁華性も高いことから、典型的な需要者はデベロッパーや投資家、事業法人等と思料される。市場の中心的価格帯は敷地規模や建物規模等によって異なるが概ね数億円から十億円程度で、地価は概ね600万円∼700万円／坪である。
一般的要因品川区の人口は増加傾向にある。中国等新興国経済に脆弱性が見受けられるが、米国経済の牽引や長期間の金融緩和により、緩やかな上昇傾向にある。

二又川喜保氏による調査レポート

不動産鑑定士二又川喜保
価格1,860,000円/㎡
個別的要因山手線駅近接地に所在するが、事業用物件としてやや小規模であり、市場競争力は普通程度。
地域要因特段の変化要因はないが、駅周辺での再開発事業による建物等の利用状況、交通利便性の改善等を反映し、地価は強含みである。
地域要因の将来予測大崎駅西口の市街地再開発事業地区に隣接し、再開発ビルの影響等を受けるものの、当面は、現状のまま推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は、都区内のJR線駅を中心とする高度利用が可能な商業地域の圏域。需要者の中心は、商業ビル、マンション等のデベロッパー、投資家・投資法人のほか、企業等を含む。中・高層の店舗・事務所ビル、兼用マンション等が建ち並ぶ駅前商業地域。交通利便性、街路、容積率等の優位性や周辺地区での再開発事業の影響等を反映し需要は強い。市場の中心価格帯は、土地が600∼700万円／坪程度、取引総額は3∼10億円程度の収益用ビルである。
一般的要因金融緩和政策、日本経済回復等による流動資金の増加等より、株、不動産への資金流入が続き、優良不動産等の需要が強く、地価は上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6200441
北緯 139度7270499

参考：該当物件周辺マップ

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東京都品川区西五反田１丁目７番４及び７番５東京都品川区北品川４丁目３１６番４５東京都品川区西大井４丁目５８５０番３東京都品川区中延２丁目２９１番８東京都品川区戸越１丁目１２０４番１６東京都品川区東大井５丁目５３３番２２東京都品川区大井１丁目３７８５番９東京都品川区旗の台５丁目１１７５番５東京都品川区東五反田２丁目４０１番８東京都品川区大崎５丁目２６番６外東京都品川区西品川１丁目１２２５番４東京都品川区荏原４丁目１５７番２外東京都品川区西品川２丁目１００７番３東京都品川区東五反田三丁目１９１番９２東京都品川区中延四丁目４９５番４東京都品川区大崎二丁目２３５番２東京都品川区東五反田１丁目１８番３外東京都品川区西五反田２丁目９番１東京都港区西麻布１丁目１８番３０

参考：近隣駅の地価相場

大崎駅(地価相場 719,000円/㎡)戸越銀座駅(地価相場 692,000円/㎡)五反田駅(地価相場 1,010,000円/㎡)下神明駅(地価相場 624,000円/㎡)戸越公園駅(地価相場 580,000円/㎡)不動前駅(地価相場 1,010,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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