東京都品川区大崎１丁目３４２番１(大崎駅・新馬場駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


2,330,000円

2016年01月01日に行った東京都品川区大崎１丁目３４２番１(東京都品川区大崎１−２−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を2,330,000円/㎡としました。

東京都品川区大崎１丁目３４２番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都品川区大崎１丁目３４２番１
住居表示大崎１−２−１
価格2,330,000円/㎡
交通施設、距離大崎、180m
地積3,684㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)15F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況大型の再開発ビルが建ち並ぶ大崎駅前の商業地域
前面道路の状況南東12.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)★
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤重彦氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤重彦
価格2,330,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大崎駅前の大型の再開発ビル、マンション等が林立する地域で、投資適格物件が多く地価は強含みで推移している。
地域要因の将来予測大規模再開発建物が林立する大崎駅前地区の一郭にあって、商業、オフィスゾーンとしての熟成が更に進行してゆく地域であると判定した。
市場の特性同一需給圏は区内及び周辺区の駅周辺の商業地域全域で、需要者の中心は投資目的の法人、開発事業者等である。大崎駅周辺の再開発事業用地は立地的にも規模的にも魅力的な投資対象となるものが多く、賃料的には本格的回復には至らないが、土地需要は旺盛である。総額的価格水準は規模によるが、数十億円から物件によっては数百億円に達する物件も含まれる。
一般的要因日銀による異次元金融緩和により投資適格不動産の価格上昇及びこれに伴う投資利回りの低下傾向が顕著となっている。

野坂啓介氏による調査レポート

不動産鑑定士野坂啓介
価格2,330,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大崎駅東口に位置し再開発等が行われた高度商業地域。品川駅東口周辺エリアのオフィス需要の影響を受けており、その補完的位置づけとなっている。
地域要因の将来予測当該地域は、市街地再開発事業と地区計画により建築された高層ビルが建ち並ぶ商業地域である。周辺の再開発事業等は完了しているため、当面は現在の状況を維持していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は品川区とその周辺区の高度商業地域である。需要者は不動産投資法人、機関投資家、上場企業等である。投資物件への強い需要に対し、優良な大型物件の供給は限定的となっている。賃貸市場では、空室率は低下傾向にあり、賃料は上昇に転じつつある。取引される価格帯（総額）は、需要者層により異なり、不動産投資法人の場合は50億円以上であるが、他の需要者層の取得する物件は画地規模が様々であるため、かなりの幅がある。
一般的要因不動産の投資環境は依然として良好で、高度商業地域では過熱の兆しが見られる。経済状況の影響により地価水準は上昇傾向となっている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6218551
北緯 139度7280803

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大崎駅(地価相場 719,000円/㎡)新馬場駅(地価相場 711,000円/㎡)北品川駅(地価相場 780,500円/㎡)下神明駅(地価相場 624,000円/㎡)五反田駅(地価相場 1,010,000円/㎡)大井町駅(地価相場 612,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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