東京都品川区東品川４丁目１３番(西大井駅・馬込駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


694,000円

2017年01月01日に行った東京都品川区東品川４丁目１３番(東京都品川区東品川４−２−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を694,000円/㎡としました。

東京都品川区東品川４丁目１３番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都品川区東品川４丁目１３番
住居表示東品川４−２−１１
価格694,000円/㎡
交通施設、距離青物横丁、350m
地積1,655㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)7F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層マンション等が建ち並ぶ混在住宅地域
前面道路の状況東7.7m区道
その他の接面道路三方路
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

渡邊豊氏による調査レポート

不動産鑑定士渡邊豊
価格693,000円/㎡
個別的要因画地規模の大きな三方路地であり、マンション地としての競争力は標準的である。
地域要因地域要因に特段の変化は認められないが、マンションを中心に住宅需要が旺盛であることから、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測マンションが多く、事業所等も混在するが、周辺地域の開発の影響により、徐々にマンション地として熟成するものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、23区内城南地区を中心とするマンション開発が可能な地域一円で、典型的な需要者は中堅から大手のマンションデベロッパーと判断される。マンション素地は、建築費の高騰による採算性の低下が懸念されたが、これを販売価格に転嫁することで取得競争は依然として継続している。新築分譲マンションの価格帯は、立地や品等、専有面積などにより幅があるものの、概ね坪単価200万円台中盤が中心となっている。
一般的要因緩やかな回復基調にある日本経済を背景に、品川区内の住宅地価格は依然上昇傾向を続けている。

佐藤重彦氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤重彦
価格695,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因かつての工場・作業所用地から中層マンションへの移行がより一層進展し、住宅地としての熟成が進むと判断した。
地域要因の将来予測マンション、事業所等が混在する地域であるが、中高層マンション用地へ移行し、熟成が進むと思料される。
市場の特性同一需給圏は都内城南地区におけるマンション適地一帯。需要の中心はマンション開発業者の外、投資目的で収益物件を保有する投資法人、個人等である。近隣はかつての中規模工場が多い地域で、中高層の共同住宅に用途転用が進行している地域である。近時の根強いマンション需要を反映して、開発素地に対する開発業者の需要は競合し、地価は強含んでいる。容積率100％当たりの単価は220千円／㎡∼250千円／㎡程度である。
一般的要因区内住宅地価格は近年の上昇により総額的には上限に接近しているが、宅地の細分化により単価的には依然として上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6101845
北緯 139度7458034

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西大井駅(地価相場 580,000円/㎡)馬込駅(地価相場 540,000円/㎡)中延駅(地価相場 590,000円/㎡)戸越公園駅(地価相場 580,000円/㎡)荏原町駅(地価相場 555,000円/㎡)下神明駅(地価相場 624,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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