東京都品川区荏原４丁目１５７番２外(五反田駅・不動前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


926,000円

2016年01月01日に行った東京都品川区荏原４丁目１５７番２外(東京都品川区荏原４−１−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を926,000円/㎡としました。

東京都品川区荏原４丁目１５７番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都品川区荏原４丁目１５７番２外
住居表示荏原４−１−４
価格926,000円/㎡
交通施設、距離武蔵小山、400m
地積145㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)8F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況幹線沿いの店舗兼共同住宅を主とする商業地域
前面道路の状況北東15.0m都道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

渡邊豊氏による調査レポート

不動産鑑定士渡邊豊
価格924,000円/㎡
個別的要因標準的規模の整形地であり、市場競争力に問題なはい。
地域要因広幅員の道路に面し土地の有効利用が可能であることから、店舗兼共同住宅地としての需要は安定的である。
市場の特性同一需給圏は、主として品川区内の幹線・準幹線道路沿いの商業地域一円である。近接する武蔵小山商店街パルムは、私鉄駅前商業地としては知名度、繁華性、集客力が高く、対象標準地の属する地域にもある程度の波及効果は認められる。中心的な需要者は、規模の纏まった土地については分譲マンションのデベロッパー、小規模画地については店舗兼共同住宅等の開発目的の投資家である。土地総額1億円∼2億円程度が取引の中心と考えられる。
一般的要因緩やかに回復する日本経済を背景に、品川区内の商業地は全般的に取引が活性化しており、地価は上昇している。

吉本博貴氏による調査レポート

不動産鑑定士吉本博貴
価格927,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はない。
地域要因マンションデベロッパーと店舗事業者等の用地需要が認められ、地価は底堅く推移している。
市場の特性同一需給圏は、品川区、目黒区内の広幅員街路沿いの商業地域である。近接する武蔵小山駅商業地は私鉄駅前商業地としては知名度、繁華性、集客力が高く、商況の波及効果が認められる。需要の中心はマンションデベロッパー、不動産投資家、店舗事業者等で、用途の多様性、高い容積率等から、地価は堅調に推移している。需要の中心価格帯は2億円から3億円の範囲で、土地価格は1億円∼2億円程度と思科される。
一般的要因品川区の人口は増加傾向にある。中国等新興国経済に脆弱性が見受けられるが、米国経済の牽引や長期間の金融緩和により、緩やかな上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度62714767456055
北緯 139度72129821777344

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

五反田駅(地価相場 1,010,000円/㎡)不動前駅(地価相場 1,010,000円/㎡)目黒駅(地価相場 1,010,000円/㎡)高輪台駅(地価相場 1,070,000円/㎡)大崎駅(地価相場 719,000円/㎡)白金台駅(地価相場 1,040,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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