東京都品川区東五反田４丁目８番７８(高輪台駅・五反田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


834,000円

2017年01月01日に行った東京都品川区東五反田４丁目８番７８(東京都品川区東五反田４−２−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を834,000円/㎡としました。

東京都品川区東五反田４丁目８番７８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都品川区東五反田４丁目８番７８
住居表示東五反田４−２−１１
価格834,000円/㎡
交通施設、距離高輪台、450m
地積115㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2FB1
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い傾斜地の既成住宅地域
前面道路の状況南東4.3m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

柏原理奈氏による調査レポート

不動産鑑定士柏原理奈
価格832,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はなく、個別的要因に影響を及ぼす需要者の選好性にも特段の変化は見られない。
地域要因中規模戸建住宅が建ち並ぶ高台緩傾斜の閑静な住宅地域で、交通利便性、居住環境等から選好性が高く、需要も底堅いことから地価は上昇基調にある。
地域要因の将来予測中規模戸建住宅が建ち並ぶ国道1号線背後の高台緩傾斜の住宅地域で、相続等による所有者の変更で画地の細分化、建物の建て替わり等が散見されるが、居住環境に大きな変化はなく今後も現状のまま推移すると予測する。
市場の特性近隣地域は高輪台駅徒歩圏の緩傾斜の閑静な住宅地域で、同一需給圏は主として品川区のJR山手線内側に位置する住宅地域である。需要者の中心は自己使用目的の個人の一次取得者で、比較的所得の高いサラリーマン世帯と推定される。需要の中心価格帯は、100㎡前後で総額8，000万円∼10，000万円程度。近年、地価上昇に一部需要が追いつかず、敷地を細分化し総額を抑えた取引も多く見られ、この場合50㎡前後で100∼120万円／㎡程度。
一般的要因人口減少による都心回帰、雇用環境の改善、超低金利等を背景に区内住宅地の需要は賃貸、購入ともに底堅く、総じて地価は上昇基調にある。

佐藤重彦氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤重彦
価格835,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因港区に隣接した閑静な既存住宅地域で、住宅地としての選好性も比較的高いことから需要は底堅く、地価も上昇傾向にある。
地域要因の将来予測中規模一般住宅を中心とする既成住宅地域であり、特段の変動要因も見られないため、当分の間は現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は品川区内のうち山手線内側の住宅地域及び隣接する港区南部の住宅地域一帯である。需要者の中心は自己利用を前提とする比較的所得の高い一般エンドユーザーである。対象標準地程度の規模の土地は総額的に需要水準の中央値にあると判断され、需要は根強い。土地需要の中心価格帯は、120㎡前後で8、000万円∼1億円程度であると把握した。
一般的要因区内住宅地価格は近年の上昇により総額的には上限に接近しているが、宅地の細分化により単価的には依然として上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6317177
北緯 139度7272689

参考：該当物件周辺マップ

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東京都品川区西五反田１丁目７番４及び７番５東京都品川区上大崎２丁目６３１番１２東京都品川区大井７丁目４７５７番３東京都品川区東五反田５丁目１０８番２７東京都品川区東大井５丁目５３３番２２東京都品川区南品川１丁目２１６番３東京都品川区東五反田２丁目４０１番８東京都品川区荏原４丁目１５７番２外東京都品川区東五反田三丁目１９１番９２東京都品川区戸越三丁目９１１番８東京都品川区上大崎１丁目４４４番６８東京都品川区東五反田１丁目１８番３外東京都品川区西五反田２丁目９番１東京都港区六本木５丁目３６２番１８東京都港区西麻布１丁目１８番３０東京都港区三田２丁目３０１番３０東京都港区高輪３丁目２番６７東京都港区南青山５丁目３０６番東京都港区麻布台三丁目９番外１筆

参考：近隣駅の地価相場

高輪台駅(地価相場 1,070,000円/㎡)五反田駅(地価相場 1,010,000円/㎡)白金台駅(地価相場 1,040,000円/㎡)目黒駅(地価相場 1,010,000円/㎡)不動前駅(地価相場 1,010,000円/㎡)大崎駅(地価相場 719,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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