東京都品川区南品川４丁目４８８番４(不動前駅・五反田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


532,000円

2016年01月01日に行った東京都品川区南品川４丁目４８８番４(東京都品川区南品川４−１５−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を532,000円/㎡としました。

東京都品川区南品川４丁目４８８番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都品川区南品川４丁目４８８番４
住居表示南品川４−１５−１
価格532,000円/㎡
交通施設、距離新馬場、430m
地積87㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、共同住宅、作業場等が混在する住宅地域
前面道路の状況北5.4m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

二又川喜保氏による調査レポート

不動産鑑定士二又川喜保
価格530,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。地域の標準的な画地であり、市場性は普通程度。
地域要因特段の変化要因はない。事業所跡地等を中心に敷地の細分化が進行し、利便性、値頃感等をから、住宅需要は旺盛で、地価は強含みで推移している。
地域要因の将来予測戸建住宅、共同住宅、事業所等が混在する地域であるが、事業所の閉鎖等に伴い、戸建住宅や中層共同住宅等が増加し、住宅地域として熟成していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、区内、隣接区内の鉄道駅に徒歩圏の混在住宅地域の圏域。需要者の中心は、周辺地域や周辺区に居住する個人、戸建住宅開発業者等も含む。当該地区は、私鉄駅に徒歩圏にあり、中小・小規模の戸建住宅、共同住宅、旧来からの事業所等が混在する住宅地域。交通・生活利便性等を反映し、小規模住宅物件を中心に需要は強く、地価は強含みにある。市場の中心価格帯は、土地25坪・190万円／坪、総額4．5∼6千万円程度にある。
一般的要因金融緩和政策、日本経済回復等に伴い、株、不動産等への資金流入が続き、居住環境が熟成している都区内城南部の住宅地は需要が強く地価は強含み。

立花俊輔氏による調査レポート

不動産鑑定士立花俊輔
価格534,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因低層住宅、共同住宅のほか作業所等が混在する地域で、地域要因に大きな変動はない。
地域要因の将来予測低層一般住宅、共同住宅のほか作業所等が混在する地域で今後は住宅地化が進むものと思われる。用途混在で地域的特性に乏しいが、接近性などから地価は横這い乃至微増で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、品川区内南東部の大井・品川地区で京急本線沿線の住宅地域である。主たる需要者は地縁的つながりのある一次取得者層のほか地元企業等による取得もみられる。旧来からの事業所、作業所等が混在する地域であるが、接近性などから住宅地化が進んでおり、需給は安定的に推移している。市場の中心となる価格帯は地積が80㎡前後、土地4，000∼5，000万円前後で戸建住宅5，500∼7，000万円程度である。
一般的要因景気全体に弱さがみられ、円安や消費税引上げ等からマインドは停滞気味。住宅地の地価は底堅い需要から、減速感がみられるが依然上昇傾向で推移。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度625736236572266
北緯 139度71530151367188

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

不動前駅(地価相場 1,010,000円/㎡)五反田駅(地価相場 1,010,000円/㎡)目黒駅(地価相場 1,010,000円/㎡)武蔵小山駅(地価相場 594,000円/㎡)戸越銀座駅(地価相場 692,000円/㎡)大崎駅(地価相場 719,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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