東京都品川区大崎４丁目２１３番１６(大崎駅・五反田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


600,000円

2017年01月01日に行った東京都品川区大崎４丁目２１３番１６(東京都品川区大崎４−８−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を600,000円/㎡としました。

東京都品川区大崎４丁目２１３番１６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都品川区大崎４丁目２１３番１６
住居表示大崎４−８−３
価格600,000円/㎡
交通施設、距離大崎広小路、500m
地積94㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅、アパート等が多い住宅地域
前面道路の状況北東3.7m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤重彦氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤重彦
価格600,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因敷地の細分化が進行し、小規模戸建住宅が増加している。旺盛な住宅需要と大崎地区の発展を反映し、地価は強含み傾向にある。
地域要因の将来予測中小・小規模の一般住宅地として熟成しており、今後も、駅に近い利便性に恵まれた住宅地域として安定的に推移すると予測。
市場の特性同一需給圏は、区内、隣接区内の鉄道駅徒歩圏の普通住宅地域の圏域。需要者の中心は、都内城南地区に住居を求める個人を中心とするが、不動産業者等も含む。当地域は狭隘路がやや多く、中小規模の低層住宅が密集するが、JR線駅にも徒歩圏にあり、良好な交通・生活利便性、JR駅周辺の再開発事業の影響等を反映し、需要は堅調である。市場の中心価格帯は、土地が4∼5千万円程度、新築戸建住宅で5千万∼8千万円程度にある。
一般的要因区内住宅地価格は近年の上昇により総額的には上限に接近しているが、宅地の細分化により単価的には依然として上昇傾向にある。

安本光夫氏による調査レポート

不動産鑑定士安本光夫
価格600,000円/㎡
個別的要因ほぼ標準的な規模・画地条件であり、代替・競争関係にある他の不動産と比較し、競争力は同等である。個別的要因に変動は見られない。
地域要因対象地域に影響を与える開発計画は見られない。売買・賃貸共に需要は強く、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測小規模の戸建住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、特に地域要因に影響を与える開発計画等は見られず、概ね現況のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は品川区内の東急線・都営浅草線・JR線沿線の小規模の戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域である。需要者の中心は戸建住宅地として購入するサラリーマンや地元出身者等のエンドユーザーのほか、一部投資需要も存在する。敷地を細分化して総額を下げて売る傾向があり、土地で4∼5千万円台、建売住宅で5∼8千万円台程度の取引が中心である。
一般的要因人口の都心回帰の動きが続いており、品川区の人口は増加傾向にある。住宅ローン金利が低いなど、不動産に対する金融情勢は良好である。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6195829
北緯 139度7225697

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大崎駅(地価相場 719,000円/㎡)五反田駅(地価相場 1,010,000円/㎡)戸越銀座駅(地価相場 692,000円/㎡)不動前駅(地価相場 1,010,000円/㎡)戸越公園駅(地価相場 580,000円/㎡)下神明駅(地価相場 624,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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