東京都品川区大井３丁目４１４９番６外(大井町駅・下神明駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


825,000円

2016年01月01日に行った東京都品川区大井３丁目４１４９番６外(東京都品川区大井３−４−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を825,000円/㎡としました。

東京都品川区大井３丁目４１４９番６外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都品川区大井３丁目４１４９番６外
住居表示大井３−４−８
価格825,000円/㎡
交通施設、距離大井町、450m
地積219㎡
形状(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4FB1
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況高層店舗併用マンションが進出している商業地域
前面道路の状況東21.0m都道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤重彦氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤重彦
価格825,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大井町駅周辺の熟成した商業地域の一郭に位置する。同駅周辺は再開発事業が数カ所で進行中で、特にマンション用地の需要は堅調。
市場の特性同一需給圏は区内及び周辺区の駅徒歩圏の商業地域一帯であると把握した。中心的市場参加者は商店、事業主よりも寧ろ開発目的のマンション業者若しくは投資目的の事業法人、個人である。金融緩和傾向は拡大しており低利かつ比較的容易な資金調達が可能なためマンション需要は堅調であり、これに伴い開発素地の需要も根強く、総額的に1∼3億が中心的価格帯となる。
一般的要因日銀による異次元金融緩和により投資適格不動産の価格上昇及びこれに伴う投資利回りの低下傾向が顕著となっている。

立花俊輔氏による調査レポート

不動産鑑定士立花俊輔
価格825,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因幹線道路沿いに低層階店舗付きのマンション利用が多くみられる商業地域。土地の供給が少なく地域要因の変動は小さいがマンション需要は堅調。
地域要因の将来予測池上通り沿いに低層階店舗、上層を共同住宅としたマンション利用が多くみられる商業地域で今後もこの環境を維持するものと思われる。マンション需要を背景に地価は比較的堅調に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、大井・品川地区のほか区内類似の幹線道路沿い商業地域及びその周辺地域である。主たる需要者は不動産業者、一般事業法人、個人投資家等である。マンション適地を中心に底堅い需要がみとめられ、需給は比較的堅調に推移している。1億∼5億円前後が需要の中心と見られるが、規模・立地によってはばらつきもみられる。
一般的要因景気全体に弱さがみられ、国際情勢や金融緩和政策の出口戦略などから先行き不透明。投資スタンスに変化がみられはじめ、地価の上昇に減速感。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6033102
北緯 139度7322696

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大井町駅(地価相場 612,000円/㎡)下神明駅(地価相場 624,000円/㎡)西大井駅(地価相場 580,000円/㎡)立会川駅(地価相場 579,000円/㎡)鮫洲駅(地価相場 579,000円/㎡)戸越公園駅(地価相場 580,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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